文档介绍：从政治经济学角度分析中国房价问题
以往的地租理论及当代一些学者的看法,基本上是从经济学角度来看待中国的放假问题。但是,经济问题只是导致中国房价上涨的一方面,经济问题背后的政治体制问题才是中国房价上涨的关键。否则,无法解释为何宏观调控,房价上涨。这说明光靠经济手段无法解决中国房价非理性上涨的问题。中国房价问题很大程度上与地方政府的土地财政现象有关。
一、房价成本的构成
房价背后具有政府因素,房价成本主要有以下几方面构成。在我国,低价以及水费余额占成本的50%,建安成本约占40%,开发商利润约占10%。但是,在欧美等发达国家,一般而言,地价以及税费仅占价格的20%,建安成本约占73%,利润仅占约7%。由此可见,我国住房价格构成中地价以及税费比重过高,利润偏高,所以导致房价居高不下,非常不合理。前两项成本占到总成本的50%,这是政府对土地开发的收益。
二、地方政府的土地敛财现象
土地出让金已经成为地方政府预算外收入的主要来源。土地出让金,顾名思义,它是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴,是一个土地财政问题。我国实行的是土地公有制,作为土地所有者,要收地租。在土地国有的情况下,国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,土地使用者一次性或者分次支付一定数额的货币称为土地出让金。我国法律规定城市土地归国家所有,国民对土地拥有使用权。国家从1994年起,土地出让金不再上缴中央,这样地方政府就希望土地卖个好价钱,土地出让金成为了地方政府外收入的主要来源,且数额巨大。在巨大的利益驱动下,政府不断提高地价,从而导致开发商拿到土地使用权的资金增加,以致房价不断攀升。
三、房价上涨的干部考核因素
地方政府正终于土地开发,房产经营除了自身的经济利益外,更重要的是当前的政治体制和行政考核机制中的唯GDP论,片面理解以经济建设为中心造成的。地方政府官员们为了中央政府的考核,不惜大肆出卖土地,提高地区的GDP,从而以此获得中央的肯定提升。地方政府片面的追求GDP指标而以招商引资,经营城市为目标忽视政府本质上的职能。
四、商品房结构不合理。
房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析,住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%——35%比较合理,但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大,无法满足中低收入消费者的购房需求,引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因,除了房地产商贪图大的利润之外,还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源,商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展,因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。
五、房地产市场秩序混乱。
2006年以来,外资投资房地产增长较快,境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中,至6月底,%,%;境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长2倍以上。外资进入房地产市场过猛,市场准入规则不够规范,扰乱了我国货币政策的执行力度。房地产销售市场上也是一片混乱的景象。而在“售楼中心”设出之前,房地产开发商对“期房”的大肆宣传和炒作成为现今房地产市场的一个新的亮点。投机者借助“期房”获取了较大的经济利益,而普通的房地产消费者却因为所购买的“期房”与现房之间存在着一定的差距(这些差距主要由于普通的房地产消费者掌握有关建筑业知识的有限性)造成了心理上和经济上的双重损失。此外,一些房地产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动,极大地损害了消费者的知情权。
六、房价调控不力的经济因素
房价调控不力的原因除了地方政府的因素,经济政策也有问题,特别是我国目前的房地产税收体系,已经不适应目前的房产市场和地方财政体制,必须进行改革。
当前我国房地产税费不合理的状况主要体现在税费前置后移。前置是指国家把大部分税费负担集中在房地产的权利取得环节。后置是指房地产的流转环节设置的各种税费,包含营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等限制房产的过度投机性流动。国家每次进行宏观调控都是在这两个环节上增加成本,但是在目前政府、开发商购房者利益冲突下,这种成本在每次调控中都被转移到了房价上,造成越调控,房价越涨,购房者越买不起房。
当今中国收入分配的主要问题
摘要:随着经济社会的发展,中国的居民收入分配也出现了一些问题。当今中国居民收入分配主要表现在城乡收入差距扩大,行业收入差距扩大,机关单位的工资收入关系不协调发展和再分配对收入差距的调节功能错位等。如不尽快深化收入分配制度改革,将造成严重的经济社会以致政治问题,成为社会不稳定的潜在诱因。
(一)收入分配的主要问题及分析
随着经济社