文档介绍：拆迁安置补偿合同纠纷案
仇慎齐张洪
要点提示:
1、拆迁人与被拆迁人仅就安置补偿协议发生争议,人民法院应作为民事案件受理;
2、特殊情况下,违约方仍然有权起诉要求变更或解除合同,但应当承担违约赔偿责任;
3、安置房屋的实际面积大于合同约定的面积,超过3%的部分,被拆迁人不再另行支付购房款,而产权却归被拆迁人所有;
4、拆迁人因违约造成原合同不能履行,而要求拆迁安置补偿方式从产权置换变更为货币补偿的,计算房屋补偿价款的房屋面积应以建成后的安置房屋的实际面积计算;
5、房屋单价应以起诉时同类型同地段房屋的市场单价为准。
案情:
原告:徐州贾汪利民房屋拆迁有限公司(以下简称拆迁公司)
被告:李景阳
2003年9月4日,拆迁公司与李景阳双方签订房屋拆迁补偿安置合同,约定:拆迁公司拆除李景阳所有的位于徐州贾汪夏桥洗运北里3号楼1—,拆迁公司为李景阳提供安置房,位于徐州贾汪祥颐小区6号楼3—301室,,并于2004年5月31日交房。合同第四条规定,“协议安置面积允许上下浮动3%,再超出面积部分(李景阳)不再交付购房款,超过过渡期限,拆迁公司按有关规定进行赔偿。”合同签订后,徐州贾汪祥颐小区6号楼3—301室,面积为96平方米,并被开发商灵行出售给了他人,导致拆迁公司无法向李景阳交付约定的安置房。其间,拆迁公司多次找李景阳协商变更安置补偿方式,以产权置换变更为货币补偿,但李景阳一直不置可否。2007年7月10日,拆迁公司向法院起诉。
原告认为,开发商将安置房屋出卖给他人致使原告方违约,导致原拆迁安置补偿合同无法履行,原告多次与李景阳协商,达不成变更安置补偿方式协议,李景阳又不主动行使权利,现起诉要求变更或解除合同,并愿意承担应当承担的违约赔偿责任。
被告认为,如果将拆迁安置补偿方式从原约定的产权置换补偿变更为货币补偿,房屋面积则应以96平方米,市场每平方米单价1600元计算,,过度补助费用27072元,。
审判
贾汪法院审理认为,拆迁公司与李景阳仅就安置补偿合同发生争议,人民法院应作为民事案件受理。开发商将安置房屋出卖给他人致使拆迁公司违约,导致原拆迁安置补偿合同无法履行,在与李景阳协商,达不成变更安置补偿方式协议,李景阳又不主动行使权利的情况下,拆迁公司有权起诉要求变更或解除合同,但应当承担违约赔偿责任。拆迁公司要求以产权置换方式变更为货币补偿方式,计算房屋补偿面积应以安置房的实际面积96平方米计算,单价应以起诉时同类型同地段的房屋市场单价(1600元/平方米)为准,但应当扣除被拆迁人李景阳应当支付的合同约定的安置房与拆迁房的差价部分。审理过程中,2007年8月3日,双方当事人达成如下调解协议:拆迁公司于2007年8月31日前给付李景阳人民币175000元,原2003年9月4日双方签订的拆迁安置补偿合同解除。本案最终以调解结案。
评析
随着我国房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化,同时由于我国不动产立法还不完善,市场机制还不健全,商品房开发拆迁行为很不规范,特别是一些房地产开发企业严重违背诚实信用原则,有的虽然签订了拆迁安置补偿合同,却为了自身利益故意违约而造成合同不能履行