文档介绍：绵竹城北地块项目定位报告此次非常荣幸能够接受贵司的委托,进行地块前期市场调研并在市场调研的基础上对本项目的开发作以下思考。本次沟通的目的是在掌握的市场结论的基础上,通过正反思维和多重聚焦方式进行产品定位,并勾勒出产品规划设计的基本方向,进而研讨项目规划设计的创新之路,通过对项目总体结构的沟通,达到共识,为项目成功运营铺平道路。一、 绵竹房地产市场研判绵竹虽为三线城市,但坚持依托丰富的磷矿、剑南春、东汽、建材四大资源优势,经济发展迅速,城镇居民收入增长较快,加快了城市化建设进程。绵竹城区规模不大,当前居住区域以城市东面和南面为主,东面主要是旧城改造,南面临近景观大道,外部环境理想。城市现有常住人口 7-8 万人,在近期规划中将达到 20 万人。1.  地震对绵竹的生命财产安全造成了极大破坏,居民购买力严重下降,高端购买群损失巨大,购房者对不动产保值增值性产生怀疑,商品房销售速度明显放缓,房屋空置率高。2. 客户群体的改变震前绵竹高端社区客户群体主要以东汽和各大型煤矿主为主。 地震后东汽厂房的搬迁导致围绕东汽周边产业的搬迁,对绵竹整个房产市场影响很大城市购买力削弱。现剩余的大型厂矿都已经为员工建立员工宿舍或者福利房。因此整个市场的客户群体发生了转变,一种是指向高消费群体的优质高端客户,以当地的中小企业的中高层管理、公务员等受过高等教育收入相对比较稳定的客户;另一种指向的中低端适合大市场,以小商小贩、周边乡镇想进入城市的人群。3. 客户需求的单一性当前高层住宅在大中城市已为购房者普遍接受,但在中小城市购房者仍偏爱选择多层住宅。加之绵竹受地震破坏严重,出于居住安全性考虑,当地对高层建筑抵制较强烈,市场在售电梯公寓阻力大。4. 产品供应的规模与品质绵竹在售和待售楼盘大约有 10 余个项目,以大社区为主,最大社区达 123 亩,最小的项目也有 17 亩。项目规模相对较大,且非常注重项目对外形象。其中“仟坤国际”项目采用了德阳少有的全底层架空、双层观景阳台。而规模相对较小的项目“八度新筑”也比较注重形象,一个 200 多户的社区,从售房部的打造上丝毫不逊色于一些高端社区。5. 绵竹房地产发展的前景预期进入 2009 年房地产行业在政府的大力调控下逐渐复苏市场购买力异常的火爆情形。但从绵竹实际情况来看  地震之后,江苏援建绵竹,建有大量的安居大型社区,很多大型企业都为员工筹备建立自己的员工福利房。同时市场消费群体以当地常住人口为主,多数人投资意识淡薄,基本是一房终身,从而削减了很大一部分市场购买力,预计未来两三年绵竹房地产市场预计发展都会很平稳,不会出现大起大落的情况。二、 区域市场房地产项目调研绵竹在售和待售楼盘大约有 10 余个项目,其中较成规模的项目主要有:世纪东城、南轩雅居、盛世华章、馨悦兰庭、仟坤国际、八度新筑 6 个项目。楼盘名称 项目规模 产品类型 户型区间 销售动态 推广主题世纪东城约 80 亩纯多层69-104㎡前期咨询城东之星世纪闲庭南轩雅居约 80 亩6+1 多层,11F 小高层120-130㎡前期咨询文化景致生活典范盛世华章约 123 亩多层、小高层89-270㎡三期即将发售臻品、生态、善居馨悦兰庭约 17 亩6+1 多层105-128会员卡申领中炫彩版三房生活新创享仟坤国际约 40 亩多层、小高层80-200二期会员招募中城有界心无疆八度新筑不详多层不详售房部装修,主体即将封顶房子 8 度生活更安心【小结】:从产品规模上看:整个市场社区规模均比较大,最大的社区达到 123 亩,最小的社区也有 17 亩。从产品类型上看:众多产品以多层为主。受地震影响,绵竹市民对房屋结构的安全性比较重注,在选择住房时更容易接受低楼层,对高层住宅有很大的抗拒性,市场上高层销售困难重重;从户型上看:整个市场上 80-130㎡的两室和三室比较多。地震后给绵竹购房者经济造成了一定的损失,其次当地投资意识比较浅多选择一次性置业,因此两室和三室的的房源比较受青睐。从销售情况上看:正在热销的仅有两个项目盛世华章和仟坤国际。市场上供应量比较大,且多为品质型大盘。从推广上看:主要围绕地震后给绵竹人民带来伤害,考虑购房者最关心的安全和经济。以安全为主,提升房屋质量,提高产品形象,真正“物美价廉”的优质产品。三、 地块分析1. 地块物理属性1) 区位条件本地块位于绵竹城东,紧邻火车站,周边业态以五金电器、建材为主。由于绵竹受地震灾害严重,城市正在恢复重建中,本地块周边乃至整个城市外部环境尚待改善,旧时建筑、受损待拆除房屋较多,整体区域环境不理想。2) 地块条件地块规模有限,总占地面积约 16 亩,与当前市场上多数项目相比较不具规模优势,且由于地形呈不规则型,方案设计中内部规划及交通组织、园林景观共享度上将遇较