文档介绍：一宗工业用地土地使用权抵押价格评估一、估价对象基本特征估价项目座落:107国道西侧市工业圆区内,地号:1-65-7,图号:-,地类(用途):工业用地,使用权类型:出让,终止日期:2052年3月11日,使用权面积:。《国有土地使用权证》:郴国用(2006)第347号,土地使用权人:刘学兵。地上建筑物三栋,砖混结构,1994年建成,每栋建筑面积:,总建筑面积:。估价目的:为确定抵押贷款额度提供价值参考。估价基准日;2007年6月12日。未设定抵押等他项权利。二、评估方法选择根据估价项目的特点和估价目的,从估价保守谨慎原则出发,宜选取用“基准地价系数修正法”和“成本逼近法”进行估价。三、评估过程及结果1、基准地价系数修正法测算分析运用基准地价系数修正法测算公式:V土地价=基准地价×(1+∑Ki)×Ky×Kd×Kv×∏Kz×Ks×Ka+Kf∑Ki---区域因素修正系数Ky---年期修正系数Kd---期日修正系数Kv---容积率修正系数Ks---面积修正系数Ka---形状修正系数∏Kz---工业用地特殊个别因素修正系数Kf---开发程度修正额从上述测算公式看出,运用基准地价系数修正法关键问题是准确确定期日修正、年限修正、容积率修正和量化比较因素因子条件指数。、适用基准地价:适用于土地级别为Ⅳ级基准地价为350元/㎡。、期日修正系数:×××=、年期修正:采用简单算术平均值作为该方法的结果,即:(%+%+%)/3=%、区域因素和个别因素修正::宗地的开发程与基准地价内涵的开发程度一样,容积率小于1,两者都不作修正。:V土地价=基准地价×(1+∑Ki)×Ky×Kd×Kv×∏Kz×Ks×Ka+KfV土地价=350×(1+)×××=/㎡2、成本逼近法测算思路分析成本逼近法测算公式:土地价格=土地取得费+土地开发费+相关税费+开发利息+开发利润+土地增值=土地成本价格+土地增值由上式可知,运用成本逼近法进行估价,关键问题是准确确定土地成本价格和土地开发后较开发前的价值增加额,其中求取土地成本价格关键是确定土地取得费和土地开发费及投资利润。:土地取得费确定:征地补偿费总额=(土地补偿费、安置补助费)+(青苗补偿费)+(地上地下附属物和拆迁补偿费)=/㎡。征地发生的相关税费=(耕地占用税)+(耕地开垦费)+(新菜地建设开发基金)+(征土管理费)+(政府规定的其它相关税费)=/㎡土地取得费为:/㎡+/㎡=/㎡、土地开发费用的确定:估价土地开发费取100元/㎡、确定土地开发利息:×%×+100×%×=/㎡、开发利润:(+100+)×15%=/㎡。、土地增值额确定:土地增值额=(+100++)×20%=/㎡。则无限期土地价格=+100+