文档介绍：房地产开发项目的投资决策研究天津大学硕士学位论文毒《学科专业:技术经济及管理指导教师:刘立秋副教授二零零四年十二月研究生:何苗苗天津大学管理学院
中文摘要房地产业是一个高利润的行业,作为国民经济的重要支柱产业正在我国蓬勃发展。房地产投资开发过程是一系列复杂工作过程的综合。随着国家宏观政策的变化和房地产市场的日益完善和正规,科学的决策研究在房地产投资过程中起着越来越重要的作用。本文针对房地产企业的投资决策问题,从房地产投资的涵义、特征和原则入手,全面分析了房地产投资决策的目标、类型、决策方法、决策特点和步骤等基本概念,系统分析了房地产投资决策的理论。首次运用群组模糊层次分析法诜康夭蹲世嘈途霾撸⒂酶梅椒ń⒘送蹲世嘈途霾吣型。并结合开发企业投资的特点和程序,详细论述了房地产开发地段选择的各种影响因素,指出选址决策是一个混合目标系统决策问题,并利用可拓集合理论,建立了一个选址决策的物元分析模型。随后根据经济学中投资收益递增递减的原理,结合房地产投资的特点,建立了房地产单体或多单体群体项目的最优规模决策模型。在对前期的投资类型、地点和规模进行分析之后,本文又系统分析了房地产风险的概念,介绍了风险分析的方法。提出了利用组合投资来分散房地产投资风险,利用现代投资组合理论和资本资产定价模型分析了房地产领域的组合投资问题,指出应尽可能进行组合投资以消除各项目的非系统风险,建立了投资组合的风险决策理论模型,并初步研究了房地产投资组合管理过程。最后,以一个开发项目的投资决策过程为例,综合运用上述各个模型进行了系统实证分析,验证了各个决策模型的有效性和实用性。关键词:投资决策群组模糊层次分析法物元理论房地产风险组合投资
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/,也不包含为获得苤注盘茎或其他教育机构的学位或证本学位论文作者完全了解墨生盘茎有关保留、使用学位论文的规定。特授权苤生盘芏可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果,除了文中特别加以标注和致谢之处外,论文中不包含其他人已经发表书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。年索,并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。C艿难宦畚脑诮饷芎笫视帽臼谌ㄋ得学位论文作者签名:导师签名签字日期:月日
第一章绪论我国房地产业投资开发现状及存在的问题业的迅速发展,设私有财产的观念深入人心。我国城市化率的目标为%,每年科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲,有以下三大特征:川从上个世纪年代初改革开放开始到现在,中国经历了年的城市化的发展路程。在这个过程中,大规模的城市建设、大量的农业人口涌入城市、国家实行住房制度改革、城镇居民改善住房条件等巨大需求拉动了房地产业的发展,也给房地产业带来源源不断的动力。反过来,房地产业的迅速发展也促进了城市化进程的加快,截至年,我国开发区的面积已经增加到椒焦ɡ铮成区在年内扩大了一倍;与上世纪年代初相比,年,中国的城市化比率提高了个百分点,城市人口总量增长了一倍,并形成了珠三角、长三角等城市群。城市化的推进及房地产发展使城市居民的居住环境发生了深刻变化,人们的居住条件从量到质均有了全面提高。房地产的发展带动了下游家居、建材等行增加一个百分点,这个百分点带来的旧城改造的规模、农民进入城市的数量及由此而产生的对房地产开发的需求是惊人的,可以这样说,房地产在一段时期内还有很大的发展空间。经过多年的发展,我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段,基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业、市场类型和消费者、产品和⒋硬饭└推笠到嵌壤唇玻钟械姆康夭谐〕氏殖鲆韵挛甯鎏氐悖是房地产产品价格差异扩大,各种档次的价格相互之间的参照性减低,低价更低,高价更高,总体均价趋降;二是房地产行业边际利润水平降低,既有市场竞争因素,也有资金成本因素,但因其销售规模较大,因而对投资仍具有较强吸引力;三是资金、技术、品牌、土地等行业门槛大大提高,迫切需求职业化的专业队伍,尤其是土地资源的限制,使得进入成本大增;四是房地产项目的销售速度减慢,虽然市场总量迅速扩大,但政府管制趋强,而消费冲动趋减,销售周期加长;五是日趋激烈的市场竞争使得营销成本上升,客户服务成本亦呈上升趋势,营销成本使项目利润更趋降低。⒋邮谐±嘈秃拖颜呓嵌壤此担康夭谐≌缮嫦研妥O蛲蹲氏型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟,房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻的变化,消费者对房地产的需求正从必需品
业、设计业的技术应