文档介绍：北京交通大学硕士学位论文我国发展房地产投资信托基金模式研究作者姓名:陈延彬导师姓名:杜佳学位类别:管理学学科专业:技术经济及管理职称:副教授学位级别:硕士研究方向:投资与融资分析年月学号:中图分类号学校代码:密级:公开
中文摘要θ渫ㄅ烫秘±堂缱萑随着国民经济的持续增长,我国房地产取得了很大的发展。但是由于我国所处的特殊的历史时期,即在国民经济快速发展、城市化进程加速、住宅商品化刚刚起步等多重的因素的作用下,房地产业的发展必然是以新开发建设为主要发展模式。这一发展模式决定了目前房地产业的发展需要大量的资金的投入,而我国的房地产企业仅靠自身积累的资金很难维持这样的大规模的开发。同时,中央政府为了预防房地产业的过分投资开发,以至于由此影响到房地产业和金融业的健康发展,对房地产业进行了宏观调控。在一系列的政策和文件的影响下,房地产企业资金成本急速上升,迫使开发企业急需找到除银行以外新的融资渠道,在这样的背景下,房地产投资信托基金进入了人们的视野。本文首先对房地产投资信托基金的概念、特征及相关金融理论进行梳理,使我们对房地产投资信托基金有了比较全面、清楚的认识。然后对房地产投资信托基金在国内外的发展和现状做了实证对比研究,其中国外的研究主要是对美国房地产投资信托基金的发展历程进行总结。虽然在制度和环境体系上存在差别,但从发展背景和目的角度考虑,我国与美国还是存在一些类似的地方,所以美国的成功经验可为我们提供借鉴指导。国内由于还没有真正意义上的房地产投资信托基金,所以研究侧重于某些具有房地产投资信托特点的投资产品的介绍,并找出我国发展真意义上的该投资产品过程中存在的障碍。最后,本文探讨了房地产投资信托基会在我国发展的核心要素内容,对其作出界定,为房地产投资信托基金在我国的发展提供理论上的支持,在现有的法律基础框架下,提出了’种创新性的“过渡”式的发展模式,为房地产投资信托基金在我国的发展实践操作中提供了一些思路。关键词:房地产投资信托基金,投资基金,房地产金融,模式创新虫室垴墨
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悸问题的提出房地产业遭遇内忧外患信托业为房地产金融提供了新的切入点从年开始,为了推动国民经济的持续增长,拉动内需,国家给予房地产行业很大的扶持,房地产业有了飞快的发展。近几年房地产业对龀さ闹苯贡献加上间接贡献达到%.。但是房地产企业不得不面对的现实是:长期以来,贷款作为我国房地产融资最主要的途径之一,其波动成为影响房地产融资总体状况的关键。从年的《关于规范房地产信贷业务的通知》,到年隆赜诮徊郊忧糠康夭信贷业务管理的通知》号文件俚月央行宣布有关存款准备金率提高一个百分点,这一系列规范房地产市场的政策思路都是一脉相承,目的都是为了控制房地产风险、抑制房地产泡沫。这些政策的实施将严重降低银行对房地产业的支持力度。结果,多年来房地产行业过分依赖银行贷款ǘ钥7⑸檀与个人住房消费贷款两部分奶囟ㄈ谧矢窬质艿胶艽蟮奶粽剑年底,中国将彻底放开外资机构在中国开展人民币业务的限制,届时境外保险和养老基金等金融机构的资金和外资企业借势进入内地房地产市场,并且凭借丰富的开发经验和可在国际资本市场上融资的优势和中国企业抢夺市场份额。而国内的资本市场尚未完全建立起来,迫于市场的压力,许多企业正在积极地寻找着其他的融资渠道。总的来说,中国的房地产业正在经历与传统金融资本断奶的痛苦过程,要生存下去就必须寻求新的资本来源。与我国其他行业融资格局类似,银行贷款是最主要的融资渠道。考虑间接银行贷款,包括其他资金来源中的定金和预付款中约%是银行对购房者发放的个人住房贷款,自筹资金的%来自银行贷款,房地产开发中使用银行贷款的比重在%左右,接近。但这些不能成为解释房地产企业资金紧张的根本原.
研究目的和研究意义因,国务院发展研究中心巴曙松的研究结论,从房地产融资格局看,一方面房地产市场有旺盛的投资需求,年前十个月,我国房地产投资总额达蛞谠#另一方面,我国有充足的资金供给,,我国现行金融体制下关键环节融资渠道的缺失才是房地产融资困境的症结。所以,如何拓宽融资渠道,选择合适的融资组合,以此改变现行风险分担机制下银行承担过重风险的现状是更重要的问题。在经历了第五次整顿后,中国的信托业实现了信托业与银行业、信托业与证券业的分业经营,回归了“受人之托、代人理财”,需要开发新的信托产品。⒆糯邮路地产经营