文档介绍：广东工业大学
硕士学位论文
基于特征价格理论的房地产估价市场比较法研究
姓名:陈良琼
申请学位级别:硕士
专业:技术经济及管理
指导教师:陈玉娟
20080420
摘要其次,引入特征价格理论,研究基于特征价格理论的市场比较法。其中较详细地介绍素数据,在计算机上运行软件,得到广州市高层住宅的估价模型。随着国民经济的发展,房地产的相关经济活动越来越频繁,对房地产估价的需求也随之增大。那么,如何精确衡量房地产价值就成为房地产估价的一个永恒话题。房地产估价的三大基本方法:市场比较法,成本法和收益法,尤以市场法的运用最为广泛,但是这种评估方法在实际评估运用中过多依赖于评估者的经验,对数理模型运用较少,在实际应用中,易出现评估价格偏离市场价格的现象。本文以理论联系实际,定量分析和定性分析相结合的方法,研究如何在房地产估价中引入特征价格理论,与市场比较法有机结合,建立房地产估价模型。模型弥补了传统市场比较法的不足,减少了在房地产估价中人为因素的影响,使得评估结果更科学、客观和可信首先,阐述传统的市场比较法,并对传统的市场比较法及在应用中的缺陷进行分析。特征价格理论的基础、应用条件、应用领域等,分析当前特征价格理论用于我国房地产估价的可行性,建立房地产估价模型。同时运用统计学理论的研究成果,确定了样本数据的搜集与选取的原则,计算房地产估价模型的参数。再次,探讨影响房地产估价的特征因素及量化的方法。在分析影响房地产价格特征因素后,在查阅大量资料并征询专家意见的基础上,确定各类房地产的价格特征因素,并运用专家意见法和模糊数学的方法对特征因素进行量化。最后,以广州市高层住宅为例,阐述房地产估价模型在房地产估价中的具体应用。通过调查研究,获取广州市住宅房地产交易的大量实际数据,从中筛选研究对象获得特征因关键词:房地产估价;市场比较法;特征价格理论;特征因素
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辱≯婚睬旧诅一独创性声明触口多年多月必日萨、薄标注和致谢的地方外,论文中不包含其他人已经发表或者撰写过的研究成果,不包含本人或者其他用途使用过的成果。与我一同工作的同志对本研究所做的任何申请学位论文和资料若有不实之处,本人承担一切相关责任,特此声明。秉承学校严谨的学风和优良的科学道德,本人声明所呈交的论文是我个人在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知,除了文中特别加以贡献均已在论文中作了明确的说明,并表示了谢意。本学位论文成果是本人在广东工业大学读书期间在导师的指导下取得的,论文成果归广东工业大学所有。指导老师签字:论文作者签字:、.
第一章绪论研究背景为主的行业,主要用来保障房地产交易中各方的利益,在房地产市场中起着“经市场,则不会有稳定的市场秩序。可见,房地产估价业在国民经济中,事关房地房地产估价的三大基本方法包括:市场比较法、收益法和成本法。而市场比较法是房地产价格评估中最重要的方法,现在被评估公司广泛采用。市场比较法的正确应用与否,关系着房地产估价的准确性和客观性,继而影响房地产估价的公正近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。正确运用市场比较法,客观合理的评估房地产的价格,我们有三个棘手的问题需要解决,一是比较案例选择,案例选择恰当如否直接影响到修正效果,难点是选择与估价对象最具可比性的交易案例;二是比较案例修正,难点是确定比较案例合理适当的修正幅度,并控制在规定范围内;三是计算出各比较案例的修正价格后,如何确定待估房地产的价格。由于这三方面的问题,在当今这个房地产市场不规范的环境下,房地产估价中存在着很多黑洞,比如:选取有较高价格的可比案例,刻意抬高被评估房地产的价估价格偏离实际等等。因此,研究怎样优化市场比较法的成了房地产估价中的重的价格,以此来避免房地产估价中的人为因素。特征价格理论能用在房地产中,房地产市场日趋成熟,房地产估价业作为一种以房地产的价格的经济性鉴证济警察淖饔茫肟A怂康夭谐【湍衙馐テ涔叫裕狈叫缘产业的市场稳定,从而影响到国民经济的增长,是性,进一步的就会影响房地产业的稳定发展。市场比较法是以经济学中的替代原则为理论前提,将估价对象与在估价时点格,或者进行因素修正的时候,刻意压低修正幅度,忽略一些修正因素,造成评要一环。国外往往采用特征价格模型虺艸囱芯糠康夭主要是因为房地产是一种异质性商品,产品之间在构成其房地产价格的各个特征之间有明显差异,比如房地产的位置、层次、朝向、小区环境、所在区域的交通
研究的意义我国《房地产估价规范》规定:在有条件的地方必须运用市场比较法来评估土地或房地产价格⋯。所以