文档介绍：中南大学
硕士学位论文
我国房地产投资信托基金的发展模式与运行机制研究
姓名:姜伟伟
申请学位级别:硕士
专业:技术经济及管理
指导教师:游达明
20071125
摘要房地产投资信托基金的英文全称为写为,是证券化融资的一种主要方式,它作为目前最能有效融合房地产、投资、资产证券化这三个市场的工具,无疑成为最引人注目的房地产融资工具。而我国发展房地产投资信托基金也具有重要的现实意义,比如能够减少房地产市场对以银行为代表的中国间接金融系统的高度依赖性,形成全民利益共享的房地产金融与证券市场产品创新体制,为普通投资者分享中国经济持续发展和房地产持续繁荣的好处提供投资渠道等。本文主要做了如下工作:首先,通过房地产投资信托基金成熟市场的实证分析表明它具有收益高、风险相对较低、与其它投资工具相关度低等产品优势,阐明其在我国发展的必要性;其次,明确了我国初级阶段适用政府专项立法发展契约型封闭式房地产投资信托基金的模式,并对我国契约型封闭式房地产投资信托基金运行机制进行设计,主要从组织结构、运作流程、运行主体、发起条件、监管及终止制度等方面考虑;最后,通过越秀房地产投资信托基金香港成功上市的案例进行分析,借鉴其发展经验,提出我国发展本土化房地产投资信托基金的相关建议。关键词:房地产投资信托基金,房地产金融,发展模式,运行机制
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作者签名:地作者签名主鱼略师签名:置世啦冢虹砟昵以抡丑年』月盟日原创性声明关于学位论文使用授权说明本人声明,所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知,除了论文中特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果,也不包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我共同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定,即:学校有权保留学位论文,允许学位论文被查阅和借阅;学校可以公布学位论文的全部或部分内容,可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文;学校可根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文。日期.
第一章导论研究问题的背景世纪年代中后期以来,在国家住房制度改革、商业银行开办住房抵押贷款等业务的推动下,房地产投资保持较快的增长速度,从年以来我国房地产开发投资占社会固定资产投资保持在%以上晡。我国房地产市场进入了新一轮的周期发展,呈现出供求两旺的局面,对于改善人民居住条件、带动大量相关产业的发展,拉动国民经济增长做出了重要贡献。据有关测算,总体来看我国房地产业每增加一单位产值对各种产业的总带动效应为,其中金融保险业的带动效应为,居各产业之首【俊旯裨旱盼募谝淮蚊魅房隙ǎ康产业是国民经济的支柱产业。房地产业地位的显著提高,对国民经济的作用和影响不断增加。房地产发展离不开金融支持,房地产的周期变动也会对金融稳定产生很大影响。而我国房地产金融体系以银行为主导,房地产业各环节所需资金,如房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款和住房抵押贷款有相当部分来自银行,房地产的市场风险较易转化为房地产信贷风险,从而使房地产周期波动中的风险高度集中于银行体系【俊为了防止房地产业投资过热,维护金融稳定,促进房地产业和国民经济的良性发展,从央行盼募两瘢鎏艘幌盗械暮旯鄣骺卣撸狗康夭笠迪入融资困境,迫使房地产开发商从依赖银行的间接融资转而更多地依赖资本市场的直接融资。在控制房地产金融风险的同时,如何能拓宽融资渠道,创新融资方式,以缓解资金需求压力,从而推动我国房地产投融资体制改革和融资结构的调整,发展资本市场,推动金融机构的风险控制能力,成为当前理论界与实务界都迫切需要加以研究的课题【俊客观审视我国房地产企业资金来源,直接和间接的,%左右的资金来自银行,而国外房地产企业的资金来源,%左右是房地产基金,%左右是私募基金,其余%左右才是银行贷款,银行体系风险相对小【俊4庸夥康夭档姆⒄咕槔纯矗根据我国房地产市场的需求发展态势,促进房地产业与金融业的互动良性发展,最根本的问题在于开拓多元化投融资渠道。在地产新政的严格规定下,催生出灵活多样的房地产融资方式,如上市,发债,信托,基金,信贷,典当⋯⋯,有的开发商尝试了创新的融资方式,如可转换债券、开发商卖方信贷、捆绑新房销售的房地产信托计划、优先权收益信托等等。境外资本也积极寻求途径投资中国房地产业。其硕士学位论文
中最值得注意的是房地产领域的证券化融资方式乇鹗蔷哂型蹲市灾实男磐屑暗产基金等兄诜康夭谧式胱时臼谐 Vと谧释ü屑壑と男问将原本价值大、周期长的房地产资产进行多份的价值分割,既使得房地产企业获得了新的融资渠道,又使大众投资者能够参与到房地产领域的投资,分享房地产投资的丰厚收益。推动