文档介绍：房地产投资信托对房地产投资市场的作用机制分析
[摘要] 一方面,房地产业是典型的资本密集型行业,而我国开发商以向银行贷款作为主要融资渠道,中国的房地产业必须寻求新的资本来源以支撑其长足发展。另一方面,以抑制投资性需求为重点的宏观调控并没有因为购房成本上升而降低购房者房价上升预期下的购房投资热情。大量分散的社会闲散资金、机构资金由于缺乏有效的投资渠道和投资工具,难以聚集起来进行房地产投资,导致资本市场与房地产市场的脱节。本文从房地产投资信托(REiTs)的IPO信号传递效应、规模经济效应、抵御通货膨胀效应和投资组合多样化效应分析REITs对房地产投资市场的作用,肯定REITs对房地产投资市场的积极促进作用,REITs在解决中国房地产业投融资综合矛盾问题上具有显著优势。
[关键词] 房地产投资信托;REITs;作用机制
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,REITs)概念起源于19世纪60年代,是指由专门投资机构进行房地产投资的经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式,投资者可以通过证券市场购买,享受投资回报。REITs是房地产证券化的一种典型形式。
1REITs的IPO和信号传递效应
REITs进行首次公开发行(Initial Public Offering, IPO)可以向整个房地产市场传递有利的发展远景的信号,也表明了房地产市场存在投资机会,需要资金支持。投资者可以把IPO的发行主体视为REITs部门的内部人,这些人可以发现房地产市场的投资机会。因此,如果REITs通过IPO的方式筹集资本,那么投资者可以得出房地产市场存在着投资机会的结论。
在对REITs定价研究的基础上,很多学者研究了IPO的信号传递效应(Signaling Effect)。Michaely和Shaw(1994)、 Benveniste et al.(2002)以及Lowry和Schwert(2002)认为,IPO活动向其他的发行上市主体和整个产业传递了信号。近期的一些研究认为,IPO行为是与市场偏好紧密相关的。这种信号效应可以从以下两个方面来探讨。
内部效应
非对称信息假说认为,IPO定价过低向投资者传递了公司优良的自身价值的信号。公司进行IPO后,在市场逐渐获知公司的真实价值后,公司进行再融资(Seasoned Equity offerings, SEOs)就可以获得比较优惠的价格,也可以弥补IPO时的损失。因为REITs可以享受税收减免,所以REITs没有动力去发行债券融资,又因为REITs必须至少支付其净收入中90%的份额作为红利,因而REITs不得不通过再融资(SEOs)的方式筹集资本。所以说IPOs和SEOs之间的信号链条对REITs来说非常重要。Chinmoy Ghosh,Raja . Sirmans(2000)采用信号传递模型(Spiess和Pettway, 1997)进行研究得出结论:IPO时定价过低的REITs更有可能在很短的时间内进行再次融资;定价过低幅度比较大的IPO导致REITs的资本是通过IPO和SEOs共同募集到的;REITs在IPO时定价过低,那么它在再融资(SEOs)时也会低估发行价格。
外部效应
REITs进行IPO会