文档介绍：贵州铜仁小十字农贸市场销售策划方案福州合纵连恒房地产投资顾问公司 2006年 4 月 17 日一、 项目概况 项目位于贵州省铜仁市(地级市)中心城区商业核心地段小十字商圈,一层单体建筑。存在时间长,经营状况良好。目前市政府引进外资进行全面扩容改造,希望打造成铜仁市的菜蓝子形象工程。 该项目属经营良好的农贸市场项目,是铜仁目前规划最大,经营状况最好,租金收入最高的一个成熟的农贸市场,周边可受益人群达到近 10 万。项目改造后总建筑面积 3751 平方米,可销售面积 2210 平方米(摊位及门面实际面积),其中门面 791 平方米,摊位 1619 平方米,其它面积 1296 平方米。 二、 销售概要 销售标的:本案考虑销售的是摊位及门面的经营权,非产权销售。在经营权销售方案上,与客户签三份合同。第一份:《农贸市场经营权买断合同》、第二份:《农贸市场委托出租协议》第三份:《农贸市场管理公约》另外为配合经营权销售方式,另附两份附件加以确认第一份:由房管局出具的《小十字市场产权及经营权确认书》第二份:由市公证处出具的《农贸市场经营权买断合同》的合同公证书 使用年限:本案土地使用权限为五十年,现已经营六年(2000 年起经营),尚余四十五年左右。 付款方式:由于没有小产权,所以在销售方式只能采用现金交易一种方式,排除银行按揭的可能性。因此在本案操作上应注意摊位总价问题,面积不宜太大,否则客户资金压力大,将不利于本案的销售。销售方式:由于市场内摊位传统上一直采用每延米收取租金的方式,因此本案宜采用使用面积销售方式,即按实际使用面积销售,不计公摊部分。 摊位租金:市场内现经营状况十分良好,商户入驻率 100%以上。在招商方面采用一年一签的方式,同时好的摊位存在转让费现象。现市场内租金最贵的为门面,其次为肉摊、 三、 定价方案 (一) 定价原则 1、根据经营业态定价:由于本案销售的是摊位经营权,目标客户群多为现有市场经营户及其周围的人群。该目标客户群熟知市场经营状况、及各经营品种租金状况,因此在定价要予以考虑,建议将肉摊与副食品、水产区的售位拉开,即提高肉摊等摊位售价,拉低副食品、水产的摊位售价。 2、根据经营位置调价:在拟订好每个经营业态的基价后,根据位置好坏再予以调整价格。即头摊位置加价 20%-50%,中间摊位保持均价。 3、 四舍五入定价:拟订价格后四舍五入取整,并考虑可能情况下微调,如11000 元/M2 可调为 10980/M2。如此类推。(二) 调价原则 1、 内部认购期只跟客户介绍各铺位均价,具体实行一铺一价,为日后提价预留适当空间。 2、 配合推广之“五环夺金”方案,以周为单价进行提价,每过一周提价 2%,直至取消价格优惠。(三) 具体定价方案 按经营面积计算(平方米): 摊位定价: 以肉摊价格为最高,14208 元/平米(表价),内部有优惠卡优惠 10%为12788 元/平米 菜区摊位价格为 13487 元/平米(表价),内部有优惠卡优惠 10%为 12138 元/平米 水产区摊位价格为 6516 元/平米(表价),内部有优惠卡优惠 10%为 5864 元/平米 其它见价格附表。(该定价为初步定价,在此基础上以铺位好坏再进行调价) 四、 推广计划 (一) 第一阶段:内部认购期活动(第一周)针对客户:售楼部交付使用后第一周,首先针对内