文档介绍：高铁交通枢纽周边土地一级开发策划的理论创新――以青岛北站为例杨宝民李侃作者简介深圳新摩尔商业管理公司总经理,清华大学商业地产总裁班客座教授李侃,德国KAN建筑设计事务所首席设计师,德国汉诺威大学博士研究生。前言土地一级开发和整理是一项复杂的工作,不仅要懂得土地法律法规,而且在实际操作中需要精心做好总体策划和城市设计工作,合理确定土地出让顺序,高起点做好招商工作。2009-2010年,杨宝民带领深圳新摩尔商业管理公司团队研究了长沙松雅湖商业规划和土地一级策划,李侃先生带领德国KAN建筑设计事务所研究了长沙松雅湖城市设计,双方共同合作形成了土地一级策划的初步框架。2011年初深圳市新摩尔商业管理公司中标青岛交通商务区商业规划与土地一级策划项目,新摩尔公司与青岛交通商务区土地一级开发公司-青岛海创投资开发有限公司建立了战略合作关系,通过与德国设计公司史迪芬以及李侃先生的合作,我们总结了高铁枢纽区域特点,形成了系统的土地一级策划的经验。一、,第一个独创性地提出把城市规划与城市设计和旅游规划以及商业规划三结合,从2009年开始就将该理论用于长春25平方公里经开北区的新城概念性规划设计和总体策划,取得圆满成功。2010年,杨宝民先生总结新城规划的实际经验,明确提出在三结合的基础上,城市新区规划与城市设计还必须和产业规划结合。城市设计应与商业规划结合。不仅需要考虑商业网点的合理布局,而且要注重人流规划,将吸引人流的文化体育设施与核心商业区集中规划。比如,“深圳福田CBD新区”在吸引总部入住方面取得一定成功,但在人流规划方面就是个反面案例。规划将吸引人气的大剧院和图书馆等公共设施集中在深南大道北侧,而购物中心等商业集中在南侧,人气和商业的割裂导致购物中心开业后的萧条。因此,城市规划部门和设计院,应反思传统,从“以人为本”的角度将商业和人流规划纳入城市规划理论体系。城市设计还应与旅游规划以及生态建设密切结合。现代人除生活的基本需求外,还有生活品质的要求,生态休闲的旅游空间已成为普遍的追求。城市设计与产业规划更应是牢不可破的密切结合,产业担负着城市发展的造血功能,是城市生生不息的动力来源,产业的成功为城市带来人口、财富、进步和文明;而产业的失败和衰落留下的往往是满目苍夷的城市废墟,因此,产业规划应成为城市规划中的重中之重。因此,城市规划与城市设计理论要结合商业、旅游、产业,四规划同步进行,形成体现和谐发展的新型理论,并从法律上规范城市规划的实施,提升城市的品质。土地一级开发不仅要做传统的控制性规划,而且非常需要做城市设计,合理控制高度和建筑的疏密程度,形成自己的独特风格,避免千城一面的格局出现。也只有通过总体策划和城市设计,才能充分挖掘区域潜力,最大限度挖掘土地价值,才能实现高起点开发的目标。土地一级开发策划主要解决如下问题:第一区域的产业规划定位和区域功能定位第二土地价值分析第三商业规划、旅游规划与重大项目选址的初步思考第四项目区域的开发顺序通过土地一级开发策划实际上为城市设计提供依据,最终要确定一份合理的城市设计任务书。2、青岛北站城市设计特点与成果德国莱茵建筑设计公司负责青岛火车北站城市设计,青岛北洋设计院配合详细设计,深圳新摩尔商业管理公司负责设计策划和商业规划。青岛火车北站是国内领先的策划和设计一体化模式,克服了国内很多高铁枢纽规划设计与商业规划和运营管理脱节的毛病。图1青岛火车北站3平方公里区域现状图商业管理公司介入的最佳时机是高铁交通枢纽设计开始阶段,能够挖掘最大的商业价值和社会效益。只有这样一体化配合才能达到世界先进水平,中国的高铁枢纽例如青岛等都是施工快完成时候才详细商业管理公司进行策划,已经较晚了,很多空间已经无法优化。,,尽量减少私人交通,,。休闲,。,老厂房保留作为博物馆和绿化空间结合,,重视文脉和区域文化