文档介绍：:..财务净现值(FNPV),是指项□按行业的基准收益率或设定的目标收益率,将项口计算期内各年的净现金流最折算到开发活动起始点的现值之和,它是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标•主要反映技术方案在计算期内盈利能力的动态评价指标。其计算今式为:FNPV=f(C7-CO)t(l+ic)^FNPV=项冃在起始时间点上的财务净现值i二项H的基准收益率或目标收益率(CI-CO)1门+i)住表示第t期净现金流量折到项目起始点上的现值财务净现值率即为单位投资现值能够得到的财务净现值。其计算公式为:FNPVR二FNPV/PVI(16—40)式屮FNPVR——财务净现值率;FNPV——项目财务净现值;PVI——总投资现值。财务净现值是评价技术方案盈利能力的绝对指标。当FNPV>0时,说明该方案除了满足基准收益率要求的盈利外,还能得到超额收益;当FNPV二0时,说明该方案能够满足基准收益率要求的盈利水平,该方案在财务上是可行的;当FNPW0时,说明该方案不能满足基准收益率耍求的盈利要求,该技术方案不可行。财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标,一•般情况下,财务内部收益率人于等于基准收益率时,项目可行。财务内部收益率的计算过程是解一元n次方程的过程,只冇常规现金流量才能保证方程式有唯一解。财务内部收益率(FIRR),财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率,也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。⑴t=i式中:FIRR—财务内部收益率;CI—现金流入量CO——现金流出量(C/-CO1.——第t期的净现金流量n—项目计算期⑴当建设项目期初一次投资,项目各年净现金流量相等时,财务内部收益率的计算过程如下:1)计算年金现值系数(p/A,FIRR,n)=K/R;[2)2)查年金现值系数表,找到与上述年金现值系数相邻的两个系数(p/A,i1,n)和(p/A,i2,n)以及对应的i1、i2,满足(p/A,il,n)>K/R>(p/A,i2,n);(2]3)用插值法(内插法)计算FIRR:(FIRR-I)/(i1—i2)=[K/R-(p/A,i1,n)]/[(p/A,i2,n)—(p/A,il,n)]若建设项冃现金流量为一般常规现金流量,则财务内部收益率的计算过程为:1211)首先根据经验确定一个初始折现率ic。〔2】2)根据投资方案的现金流量计算财务净现值FNpV(iO)。⑵3)若FNpV(io)二0,则FIRR二io;若FNpV(io)>0,则继续增大io;若FNpV(io)<0,则继续减小io。⑵4)重复步骤3),直到找到这样两个折现率衬和i2,满足FNpV(i1)>0,FNpV(i2)<0,其中i2・il一般不超过2%・5%。⑵5):(FIRR-i1)/(i2-i1)=NpVI/(NpV1-NpV2)动态投资冋收期是把投资项目各年的净现金流就按基准收益率折成现值之示,再来推算投资回收期,这就是它与静态投资回收期的根木区别。动态投资回收期就是净现金流量累计现值等于零时的年份。静态回收期是不考虑资金的时间价值时收冋初始投资所需的时间,应满足卞式:P*t=(累计净现金流量