文档介绍：:..标杆企业对比分析标杆企业刈比分析表格补充阅读材料防楼市风险龙湖地产海外融资约49亿元2011年04月02日15:15来源:中国新闻网2011年3月31日,龙湖地产公司成功在海外发债,向摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗银行融资人民币约49亿元。据公开数据显示,%,是今年以来发行5年期美元票据中票息最低的,也是唯一低于10%的中国房地产公司。此次发行优先票据所得款项净额将用于为现有及新增物业项目提供资金來源及用作一般公司用途。容磁地产机构总经理王雪松表示,龙湖并不差钱,此时融资,更多是考虑防范风险。龙湖地产此前发布的2010年度业绩报告屮称,截至2010年底,%,在手现金超过100亿元,现金流充足。龙湖地产新闻发言人许桐玮说,这次的债务属于5年期的中期债务,一个重要的考虑就是现在欧美市场利率偏低,融资成本佼低,可以较低成本融资,为公司耒来的发展耒雨绸缪。据龙湖相关负责人介绍,2014年,龙湖预计商业地产持有目标将达到200万平方米,国内运营的商业项目(商业地产:较于住宅,商业项目受市场波动影响更小)将超过30个,所贡献利润将占公司利润总额Z15%・20%。根据经验,通常商业地产需要养上一个周期,一般在2—3年。在可以预见的两年内,如何应对商业地产沉淀的资金压力?龙湖似乎已经给出了答案:货如轮转。但如何才能实现货如轮转?一是要咬牙拿地,保持充足的土地储备以保证房屋的供应,二是要保持一定的销售规模,以维持足够的经营现金。万达的资金方程式——解析万达资金链:没上市为何不差钱如何把握资金方程式两端的平衡:即持有物业沉淀的大笔资产・快速发展的资金再循环,是万达实现财务稳健的关键。过去儿年,王健林资金能运转开的关键就在于“以售养租S就刀达搭建的城市综合体模式,“售”指的是把商业地产周边附属开发的住宅与部分写字楼拿出来销售,’滸”着商业地产的铺位,而在以往模式中,那些铺位一度完全出售。如今则是只以租的形式,实现统一管理。此外,王健林在做商业地产时,还善于用商业地产作为杠杆去政府拿地,拿地价格比纯住宅低,成木往销售物业上摊。王健林对万达的经营模式就有“三代店”的总结。2001-2003年,第一代产品,“建一个人房子,第一层开精品店,第二层开超市,第三层开家居,第四层还可以搞个电影院等等,一个店大概五六万平米2004-2005年,进入“组合店”模式,“一个项目有四五个独立的楼,分别作为商业、白货、超市、电影院,通过一个室外步行街连起来做一个广场”;2005年下半年以后,才开始进入城市综合体。王健林“综合体模式"的精妙之处,不仅满足了自身短期现金回流与长期持有物业的配比,同时也满足了地方政府的需求,土地出让金是一次性收入,但是商业税收却是长期的,更不用说500强企业入住、商业中心等等政绩宣示的好处。在万达,承接一个项目前,拿地成本、规划设计费用、建设费用、招商租金全部都要事先做好预算,“我们有精准的模型,误差能控制在万元以内”。据王健林说,最近5年来,万达的上百个项目,无一超出预算,“我们的模式跟住宅地产完全不同,拿地之前就要把成本利润全部算清楚,安全性是商业地产的基础。"对于市场可能发住变化的灵敏前瞻,让王健林立即决