文档介绍：大连亿达软件园 国际新城四期项目定位报告
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〔2004〕GW-44
谨呈:大连软件园开发有限公司
目标及限制条件
地块解析
项目发展战略
形象定位
客户定位
产品定位
项目价值挖掘
目标及限制条件
区域层面
地块层面
城市层面
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项目目标及限制条件
项目目标
充分利用地块价值
合理控制开发风险
项目限制条件
预计06年初开工,06年上半年入市
总体开发周期控制在2年左右
楼面地价按2000元/M2计算,综合建安成本为2100—3000元/M2
区域对本项目要求
与软件园整体发展阶段相匹配
进一步完善园区的居住功能,从而提升区域价值
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地块解析
地块解析
项目发展战略
形象定位
客户定位
产品定位
项目价值挖掘
目标及限制条件
区域层面
地块层面
城市层面
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地块基本信息
经济指标:
占地面积:9万m2(西南1万m2小地块建小学)
容积率:
建筑面积:16—17万平米
交通状况:
北临城市主干道五一路
东面是西南路,但是中间隔着山体和净水厂
计划从地块西南角打通和西南路的连接
学清园
国际新城
四期
五期
学苑广场
数码广场
由家路
旅顺南路
五一路
中山路
软件园路
数码路
东北财大
大连理工
东软信息学院
大连海事
西南路
后山
项目
5
地块现状
地块构成:
北面的大地块是主要的住宅可建地块,西南小地块计划修建小学
计划修建的与西南路连接的道路将从两地块之间穿过,将两地块分成居住区和教育配套区两个相互独立的区域
地块四至:
二面环山,南面为旧住宅楼,西面为马场和肉联厂,北临城市主干道五一路
地块现状:
A地块正在拆迁,只留下了待拆的肉联厂和有保留价值的大树、林荫架;B地块已经是空地
五一路
西南路
B
A
8万平米
山体
净水厂
山体
旧住宅楼
6
项目价值挖掘
地块解析
项目发展战略
形象定位
客户定位
产品定位
项目价值挖掘
目标及限制条件
区域层面
地块层面
城市层面
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项目城市层面价值:城市西拓,绿色硅谷核心区,软件产业的带来的高收入产业人口和区域环境建设
项目城市价值
大连城市规划——西拓北进
城市规划使本项目处在城市西拓的第一站
产业规划使本项目处在一个很高的发展平台——绿色硅谷核心区
到2010年,大连市规划将旅顺南路建成中国“绿色硅谷”
其中本项目所处的由家村软件园和七贤岭高新技术产业基地为“绿色硅谷”的核心区
产业规划——建设绿色硅谷
处于城市西拓第一站带给本项目的利好:
使本区域成为高端项目向城市外围扩展的主导方向
城市西拓带来的大量迁移人口为本项目提供大量的潜在客户
处于“绿色硅谷”核心区带给本项目的利好:
高新产业的发展带来区域环境和氛围的持续改善
高新产业带来大量有购买能力的产业人口
高新产业带动区域知名度和接受度的迅速攀升
高新产业带来区域价值的持续、大幅提升
老市中心
北进
西拓
产业
环境
西拓到高新区、旅顺
高新产业
海景、山景和绿化
北进到甘井子
加工制造业
污染严重
结论
在城市扩张的两个主导方向中,本项目所处的西边在产业和环境方面都优于北边
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区域价值的一个现实:购房者对区域价值有清楚的感知,但对软件园认知度不高
消费者在软件园购房价值取向
虽然购房者对区域四大价值有清楚的认识和体会,但是没有将之与软件园建立联系,从而造成对软件园认知度不高
感知度
居住环境
学院氛围
产品品质
亿达品牌
软件园
对软件园价值感知度不高
对软件园的区域界定不清楚,将软件园与学府看成一个概念
认为软件园的产业和引入的企业与自己的实际生活关系不大
购房者对区域价值有明确的感知
购房者感知到的区域价值
感知度
人文氛围
居住环境
教育资源
升值前景
项目区域价值
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项目区域层面价值1: 浓厚的人文氛围
购房者感知到的区域价值
感知度
人文氛围
居住环境
教育资源
升值前景
园区内工作人员是高知的
园区内住户是高知的
目前软件园内共有204家中外高科技企业,其中外资企业占1/3,世界500强18家
园区内有大量来自世界各国的外籍工作人员,其中外籍高管有300人左右
目前软件园内工作人员共有3万余人,其中软件工程师占50%以上
学清园、知音园住户里面85%以上都具有大学本科文凭
从国际新城目前成交客户来看,6