文档介绍：房地产项目可行性分析
内容提要
第一部分集团新项目发展程序
第二部分可行性研究报告撰写方法
第三部分案例介绍
《上海黄浦区金陵路项目可行性报告》
《项目发展管理制度》:
集团项目发展工作的基础制度,约定了整个项目发展的工作要求、决策过程。
《新项目发展计划体系》:
各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况,由项目发展部门牵头,经总经理层讨论确定发展战略,集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划每年制定一次。
集团项目发展相关·制度
第一部分万科集团项目发展制度介绍
《项目发展信息通报》:一线公司考虑重点介入和发展的项目,从开始接触到正式签约(或自然终止)时为止都要求以项目发展信息通报形式上报集团。日常要求,每月定期上报两次。
《可行性论证报告内容指引》:规定了可研工作额的内容和成果标准。下一部分将全面介绍。
《进入新城市可研报告内容增补》:作为新城市可研工作的补充要求。
《项目用地投标/竞拍管理办法》:针对新的土地出让方式,规定的项目发展工作方式、决策过程。
《项目跟踪体系》:新项目签约后,要求每两月上报一次项目操作进展,并与可研报告列表对照,作为项目论证工作的考评依据。
项目发展管理制度
项目论证及决策阶段业务主线
项目可行性研究
集团项目决策会
项目签约
进入项目跟踪
一线公司研究
集团项目小组研究
项目发展计划
获取土地信息
报董事会
项目论证阶段部门分工
项目论证阶段,一线公司多部门配合主要体现在各专业部门对项目可行性的分析。
项目发展阶段,总部多部门配合主要体现在项目发展工作小组的工作。
项目发展工作小组:小组负责项目进展过程中,各种信息上传下达,保证信息通畅,有义务对一项目前期进行建议和专业指导,并协助一线公司完成相关工作。
由集团企划部、财务部、资金中心、审计法务部等部门委派的人员共同组成。
项目决策阶段时间控制计划
项目论证工作是在整个项目开发过程中,对投资风险控制的最重要环节。在此阶段,每一分钟时间都是规避项目操作风险的宝贵财富。
协议方式获取土地
成立小组申请
14D
可研报告初稿
10D
项目决策会申请
可研报告正式稿
0D
组织项目听证会
8D
回复
完成小组
实地调研
3D
可研报告报
集团领导
董事会审批
一线公司工作
集团项目发展小组工作
公开方式获取土地
7D
0D
3D
10D
根据评估,最终确定是否参加投标、竞买
决策会申请、投标
竞买申请书样稿、
可研报告报集团
确定资金准备情况
投标、竞买截至日
获知拍卖/招标当天领取文件,及时决定是否参与。初步可研分析、成立项目发展小组申请。
完成小组实地调研
4D
完成项目决策会、确定投标/竞买方案,完成董事会议案
一线公司工作
集团项目发展小组工作