文档介绍：*库存清盘难周边商业入市加剧竞争40#蓄势待发金街现状营销背景商家入驻少,人气未形成*伟业的任务:实现万科金街库存快速稳妥销售,完成清盘任务!一、库存产品分析及任务分解二、市场竞品分析及针对竞品销售说辞三、项目核心卖点梳理目录四、营销策略及推广1库存产品分析及任务分解一期、二期库存情况:目前可售商铺库存合计24套;可将库存产品分为三类:;#-5#大面积总价高复式6套(未调价,销售难度大);#沿规划路不临主干道库存10套。1#库存4个√√√√√√√√√√√√1#-105优势:临香樟路,昭示性好;便利的停车广场,且紧邻复式商铺,客群高端,适合多种业态;位于香樟路沿线商街的核心,商业氛围联动功能强,商家租赁首选。劣势:1、铺面不周正,空间浪费多,商家往往看中位置后,却因铺面不好利用而放弃;2、单价、总价高,投资回报风险大;3、,无法做两层,相比2#、3#价格却相差不多。销售对策:1、昭示性好----投资商铺,地段和位置是硬道理,该铺则同时具备这两个优势;2、客流量大-------位于商街中心、金角地带,紧邻复式,消费客群集中,商机无限,投资首选。3、业态多元化特点-------该铺所处位置好,且结构均适合烟酒专卖店、干洗店、名品展示店、西点、复式、酒库、特色餐饮等;4、面积小,投资门槛低----作为高端商街的临街商铺,因铺面形象好,面积不大,因此总价低,比投资一般的固定资产回报稳定且速度快。5、价值拥有多样性------1、该商铺以其价值,可便于业主进行抵押;2、高端商街的增值分析:如步行街商铺,现在估价36万/㎡,但业主却不因高价而转手,体现的就是商铺最大的魅力,快速增值,永远有价有市;3、投资万科金街,品牌保障,投资无风险;4、坐享长沙唯一高端商街增值梦想,赚有钱人的钱,做生意人的生意。铺号面积开间进深层高烟道1-:烟酒专卖店、干洗店、药店、西点、服饰、特色餐饮等;1#-109铺号面积开间进深层高性质1-//--㎡克丽缇娜6年100元/㎡/月优势:位于香樟路,商铺周边客流量大,昭示性好,二楼:采光效果好,有独立走廊,内部结构便于设计,开间进深比优势明显,铺型周正,利于使用,商家已签约,属带租约销售商铺;劣势:由于商铺已有商家租赁,商铺业态目前定位明确,客户会存在业态、心理租金以及年投资回报率差异的因素。销售对策:优势再优,劣势优化;1、投资无风险----带租约销售,既买既收益;独立产权、临街、昭示性好;2、客流量大-------项目本身消费客群流量大、高端,项目周边雨花区政府、中南院及附近成熟小区,武广客运量,消费能力强,投资、租赁双保险;3、业态优势明显-------该铺属于复式商铺,且位置结构均适合餐饮、茶餐厅、摄影,美容等高端生活必须配套,对于整条街来讲,其业态抢占的就是最好的位置,这是商铺投资最重要的一点,投资性价比高;目前克缇高端美容已经签约;6、面积、结构优势化-----该商铺在业态的选址上面积恰当,销售单价低,投资门槛不高,并且适合商家的合理化布局,是投资的旺铺。4、小资情调------该商铺一楼二楼具有独特的小资外观设计风格,直走国际化路线。5、机会难得------因性价比高,最早为保留商铺招商先行,不对外销售,现商家已签约,这么好的铺,一般只有关系户才能买的到,机会难得。1#-110地下室商铺优势:临香樟路,客流量大,昭示性好,开间进深比优势明显,空间利用合适。150㎡地下室超低价买进。劣势:1、该铺内凹区占据面积大,因卫生间门口设计的限制,因此,空间利用率低,不实用。2、地下室不实用,租不出价格;铺号面积开间进深层高烟道1-:名品展示、特色餐饮、服饰、西点等;销售对策:参考1#-106号地下室商铺价值分解方法,引导客户投资;1、投资无风险----独立产权、临街、昭示性好;2、客流量大-------项目本身消费客群流量大、高端,项目周边雨花区政府、中南院及附近成熟小区,武广客运量消费能力强,投资、租赁双保险;3、最大赠送空间-----实际购买面积达208平米,商铺寸土寸金;4、机会难得------投资面积恰当,业态划分多样化,收益、升值双重性,机会就是与好产品同步。