文档介绍：地产——项目全程策划流程一、市场调研:1、展开-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;2、 市场分析:(1) 当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)(2) 区域市场分析(销售价格、成交情况)3、近期房地产的有关政策、法规、金融政策4、竞争个案项目调查与分析5、消费者分析:(1) 购买者地域分布;(2) 购买者动机(3) 功能偏好(建筑外观、居住面积、地理位置、建筑格局、建筑材料、家居智能、安防智能、周边设施、物业管理、价格、银行政策、付款方式)。(4) 购买时机、季节性、(5) 购买反应(价格、规划、地点等)(6) 购买频度6、结论二、 项目环境调研1、 地块状况:位置、面积、地形、地貌、性质。2、地块本身的优劣势3、地块周围景观 (前后左右,远近景,人文景观,综述)4、环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)5、地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)6、公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)7、地块地理条件的强弱势分析(SWOT 坐标图、综合分析)三、 项目投资分析1、投资环境分析(1)当前经济环境(银行利息、金融政策、土地稀缺)(2)房地产的政策法规(3)目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)2、土地建筑功能选择(见下图表)3、现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)4、土地延展价值分析判断(十种因素)5、成本敏感性分析 :容积率、资金投入、边际成本利润。6、投入产出分析:成本与销售模拟表、股东回报率。7、同类项目成败的市场因素分析四,营销策划(一) 市场调查1 项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序)2 建筑规模与风格3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯、安防、智能)5 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等)6 物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等)7 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质)8 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)(二)、 目标客户分析一、经济背景• 经济实力• 行业特征…… 公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业)家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式)二、文化背景 :推广方式、媒体选择、创意构思、表达方式。三、 价格定位1 理论价格(达到销售目标)2 成交价格3 租金价格4 价格策略四、 入市时机、入市姿态五、 广告策略1 广告的阶段性划分2 阶段性的广告主题3 阶段性的广告创意表现4 广告效果监控六、 媒介策略1 媒介选择2 软性新闻主题3 媒介组合4 投放频率5 费用估算七、推广费用1 现场包装(营销中心、示范场所、围板等)2 印刷品(销售文件、售楼书、DM 单页等)3 媒介投放(传统媒介:报纸、杂志、招贴、海报、宣传单、包装、POP、广播、电视、路牌、交通工具、霓虹灯、户外等。新媒体是微电影、微楼书、APP、)五、 概念设计1, 小区的规划布局和空间组织2, 小区容积率的敏感性分析3, 小区道路系统