文档介绍：城市之星项目营销策划提案  序 言随着市场经济体制的建立、房地产政策调控、银行资金紧缩及利率的提高,我国一二线市场前5个月房屋销售增速持续下滑,老百姓预期有所改变,企业资金压力不断上升,房价涨幅回落,房价下降城市数量逐步增加,三四线市场必然受到影响,且竞争将愈演愈烈。房地产的竞争就是各方面的综合性的竞争。在同样的市场面前,我们不是坐等机会垂青,而是主动出击,通过合理的市场调研、目标预测、推广策咯、销售执行和及时总结等手段进行一系列的、立体效果的推广、促销活动抢占先机。经过深度市场调研后,我司认为,“城市之星”项目作为岳池县“最高地价”项目要推向市场并取得成功,就必须塑造出自己品牌优势,找准市场空白点,充分挖掘和体现出本项目楼盘区别于其它楼盘的特色卖点,即差异性,以实击虚,击败同类竞争对手,抢占市场空间。岳池县成功房产营销策划有限公司2011年11月2日核心导读第一章 岳池县房地产市场形势发展第二章 项目概况及分析第三章 竞争楼盘分析第四章 客户定位第五章 项目定位第六章 销售策略第七章 价格策略第八章 推广策略第九章 现场包装第十章 现场管理第一章 项目命名第1章岳池县房地产市场形势发展★岳池县区域概况★岳池县位于四川省东部。总面积1457平方千米。总人口118万人(2006年)。全县辖22个镇、21个乡:【九龙镇、花园镇、坪滩镇、龙孔镇、镇裕镇、白庙镇、酉溪镇、同兴镇、兴隆镇、秦溪镇、顾县镇、苟角镇、天平镇、石垭镇、乔家镇、罗渡镇、裕民镇、中和镇、新场镇、普安镇、赛龙镇、临溪镇】、朝阳乡、北城乡、镇龙乡、粽粑乡、排楼乡、西板乡、嘉陵乡、石鼓乡、平安乡、恐龙乡、团结乡、黄龙乡、双鄢乡、东板乡、长田乡、鱼峰乡、大石乡、花板乡、大佛乡、齐福乡、伏龙乡。县政府驻九龙镇。★岳池县2011年楼盘走势★2011年1--5月,岳池县商品房整体市场供不应求,房价应2010年持续上涨。但从2011年6月开始,因国家陆续出台房地产调控政策(银行资金紧缩、利率提高)及岳池传统的销售淡季,岳池县商品房销售量明显降低(以2手房及乡镇楼盘为例)。★岳池县房地产市场2011年显现特点★——,---有一部分呈观望状态,有一部分“成本价在这里,房价只有涨的”,有一部分“人民币在贬值,钱放到没用”。★岳池县2011年底上市房源统计★序号楼盘名称总房源价格备注1津典时代13万平方米3800-4400只有少量房源,-4800为正式开盘,但已暗中销售(多层)3荣新悦城16万平方米未定11月6日开盘,正在接受预定4祥城家园6万平方米3800-4300为正式开盘,,但已暗中销售6丽景华庭13万平方米未定预计11月中旬开盘7恒泰雅居13万平方米未定预计12月中旬接受预定合计766万平方米 预计剩余房源50万平方米     注:1、以上楼盘价格除“津典时代、荣新悦城”价格不能走动,“富发城、祥城家园、兰亭苑、丽景华庭”基本都可以走动,恒泰雅居不定。2、有5个项目未进入以上表格,从土地拍卖情况看预计总房源为36万平方米,详情见下页。3、从2011年11月开始计算,总房源86万平方米。4、除去商业,约合住宅为7000套(平均以100平方米/套)。第2章项目概况及分析★项目概况★(略)★项目SWOT分析★优势●项目地段:地块处于原交警大队(岳池的中心地带),坐拥城市主干道大西街,交通便利。●商圈:奥帝农贸市场、汇客多超市商圈辐射范围内,购物非常方便。●产品:因未设计,顾可以根据市场而定。●周边环境:体育馆、农家文化广场近在咫尺。●周边配套:花园酒店、菜场、川东医院、县医院、建设银行、信用社、凤山小学、刑警大队、质监局等配套相当成熟且完善。劣势●小区规模:小区占地面积较小。●成本价价格高,开发商的整个项目压力大。机会●岳池县一年一度的旺季即将到来。●县城经济发展加速、建设提速。●整个外滩(新区建设)已形成规模。威胁●竞争楼盘:随着上半年的供不应求,下半年竞争性楼盘将会逐步增加对本项目今后客源形成直接竞争。●宏观环境:政府控制房价的继续上涨的政策只会继续,可能会导致购房者观望情绪蔓延从而影响市场成交量。发挥优势,抢占机会●占据项目地理位置展现楼盘的商业价值及投资潜力●利用自身资源提升楼盘品质●强化项目整盘包装发挥优势,转化威胁●形象领跑,以灵活的方式抢夺竞争对手客户●以商业门市、小户型,争夺投资客利用机会,克服劣势●强化商业价值、地段优势(中心地带永远是最好的,永远不会贬值)●强化整盘形象包装减