文档介绍：--------------------------校验:_____________-----------------------日期:_____________物业管理经营七个风险点及防范对策物业管理经营七个风险点及防范对策物业管理的经营风险来源于诸多方面。调查问卷显示,风险主要集中表现为招投标风险、接管风险、装修期风险、日常管理期风险、合同续约风险和顾问项目拓展风险。一、招投标风险管理1、风险分析物业管理公司普遍认为,在招投标中,风险主要为报价背离成本和困难准备不足。对在新建物业委托中价位过低的原因调查中,有47%的物业管理公司认为是市场竞争过于激烈或不规范和过分追求市场占有率的结果,26%的物业管理公司认为受到当地政府指导价的影响。分析其深层次的原因,客观上有物业管理公司的投标准备周期短,运营环境熟悉不够,主观上为物业管理公司自身有贪多心理,对预期判断过分乐观。由于对所接管物业的区域和服务的特殊性没有深入地研究、分析,往往按自己的固有模式进行测算,与实际存在很大的偏差;在对老(旧)物业项目投标前,物业管理公司没有认真了解业主的服务需求和期望,制定适宜的服务方案,没有分析前一任物业管理公司退出的真实原因,在实施时很容易重蹈覆辙。2、防范对策投标新建物业时,物业管理公司要充分准备,准确进行财务预算,不要过度竞争,造成日后的被动,不盲目追求高市场占有率,要步步为营,保证运营好每个项目,在当地政府指导价的指导下,合理报价;在投标老物业项目前,要与原来的业主委员会、业主进行有效沟通,了解他们真实的需求,明确任务,认真核算成本和收益,不要承诺自己做不到的服务,要量力而行、合理报价。二、新建物业项目接管期存在的风险管理1、风险分析在接管新建物业项目过程中,由于多种原因:如和开发商的父子或其他渊源关系,或者没有充分意识到交接的重要性,使交接工作不细致,为后续的物业管理服务埋下隐患。在我们的调查中,这个阶段主要有以下几大风险:A、新建物业存在设计隐患风险:有56%的接管项目存在车位使用问题,50%以上的接管项目存在装修障碍。有37%的物业管理公司的风险是由周边服务设施不配套引起的。B、与开发建设单位交接风险:在和开发商配合中,有55%的物业管理公司的主要风险是资料交接不完整;有48%的物业管理公司在和开发建设单位交接房屋时,未认真检查质量问题;有39%的物业管理公司未将检查到的质量问题详细罗列,并要求开发单位相关负责人在清单上签字;有26%的物业管理公司则未向开发建设单位索取本小区相关建材配件的供应商名单和详细情况。C、签订《前期物业管理服务合同》时的风险:有40%的物业管理公司存在管理服务区域及区域内的人身财产的界定不清的风险;有27%的物业管理公司在管理费的性质上存在误导式描述;有26%的物业管理公司对停车场使用关系的性质定性不清。2、防范对策在新建物业项目的接管中,物业管理公司必须提前介入开发商的建设中,对物业存在的日后物管服务可能出现的问题如装修障碍、车位规划等,及早沟通,尽量完善;无法早期介入的,要注意认真检查质量、分清责任,督促开发商完善配套服务设施,索取本小区相关设备、建材配件的供应商名单和详细情况,为以后的服务做好准备。交接资料要收集完整,包括开发商对业主的一些承诺资料。熟悉国家的相关法规、地方相继出台的配套文件,特别要清楚法律法规对开发建设单位