文档介绍：:做广告、谈客户、看房翻楼书,然后是签合同,从广告起步带来的客户群称为第一营销渠道,由物业及物业包装而产生的市场信任度,由客户间互相传递而产生的客户群,是至关重要的房产第二营销渠道。当前楼市以广告为主体推盘既是现实的需要,也是形势所迫。广告市场成为楼市营销的主流,大多楼盘的市场冷热,几乎都依托在广告发布总量的基础之上。一般来讲,楼盘广告量多密度高,其导入的购房客户比例相对要高,这种由广告投放而产生的销售量,商业推广效应明显而直观,但却显得不够稳定,致使难以控制市场走势、无法把握成交量。非广告引发的购房导入力,虽然效应不够直接,但却非常深入,这种由于物业本身引发的市场冲击力,由于客户滚动而派生的购房源,成交率高,利于口碑的形成。因此,在目前东郡基本没有广告投放情况下,如何针对性地做已购房客户工作,充分利用客户口碑这一强有力的武器,形成第二营销渠道,是现阶段我们的重要工作。,至今已完成85%以下的销售,目前余房42套。受沿海及一线城市房地产市场的影响,长沙房地产市场从去年年底以来,成交呈下降趋势,各大项目销售情况普遍不佳,各大媒介广告投放量大增,竞争越趋激烈。同一时期,东郡的尾房去化也越来越难,3月份销售13套,4月份销售6套,如何提升销售快速销化尾盘,为二期二批的蓄客留出时间与空间,成为目前头等大事。在第一营销渠道竞争激烈的当前,拓展第二营销渠道,已是我们的首要选择。但,要开展相应的工作,存在以下一些困难点:,以新客户第一次到访的记录为主,原则上新客2户第一次到访需要有老客户陪同,或者是凭老客户签发的“老带新客户优惠卡”(见后附),需要老客户、新客户、销售经理签字确认。如新客户的第一次来访没有老客户的陪同也没有“老带新客户优惠卡”,则必须在新客户签约前补齐相关手续。待新客户签定正式商品房买卖合同后,及时在销售部经理处做“老带新成交登记表”,领取相应家电礼品。,无法有效刺激老客户长房集团的“长房会”虽已动作一段时间,但在相应的积分返利方面,没有制定相关细则,无法激励会员。东郡不可能再等集团制定出相关政策再来行动,故,考虑由房开出面,组织东郡老客户(或利用长房会资源)在近期组织“XX项目业主(长房会会员)好礼回馈”活动。建议在近期(4月26日——5月26日)组织为期一月的“东郡业主(长房会会员)好礼回馈”,按照“奖励计划”购买相应的价值的家电、礼品,在售楼处展示,确认属老带新后的客户可以当场领取。同时做易拉宝公示奖励细则以及老客户奖励情况(仅标注房号),以及可以选择的相应礼品(建议礼品以实物为主,最能刺激客户的是眼前实实在在的利益。)。此外标注下次好礼回馈的时间(2个月后,配合二期二批VIP发展)。,原因是多方面的,主要原因还是对项目及置业顾问有一定的认同感,以及群居的心态,我们必须将老客户介绍新客户的诱因扩大:?实行有力度的奖励4月26日至5月26日,东郡业主(长房会会员)介绍、推荐亲友购买东郡并推荐成功者,可以得到相应的家电大礼(礼品待定,2000元左右)?已介绍新客户买房成功的老客户额外奖励为