文档介绍：2018年CPA考试《税法》第三节土地增值税四、土地增值税应纳税额的计算(一)(不含增值税)减除扣除项目求得。。纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(2)提供扣除项目金额不实的;(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。【提示】评估价格可评估收入或成本。【例题·单选题】按照土地增值税有关规定,纳税人提供扣除项目金额不实的,在计算土地增值税时,应按照(   )。(2001年)%后的余值扣除【答案】C四、土地增值税应纳税额的计算(二),计算收入总额第二步,计算扣除项目金额第三步,用收入总额减除扣除项目金额计算增值额土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额第四步,计算增值额与扣除项目金额之间的比例,以确定适用税率的档次和速算扣除系数第五步,套用公式计算税额。公式为:应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×,已经经历了从传统“步骤型”到“配比型”的变化。【归纳】配比型——项目配比计算方法在纷繁成本费用项目条件中,只有已售(含视同销售、产权属于全体业主所有、无偿移交政府等)房地产的地价成本和建造成本可扣除;未开发以及开发未售的地价成本和建造成本不可扣除。四、土地增值税应纳税额的计算四、土地增值税应纳税额的计算【例题·计算问答题】2017年4月,税务机关对某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算,该房地产开发公司提供的资料如下:(1)2014年6月以18000万元拍得一宗土地使用权,并缴纳了契税。(2)自2015年5月起,对受让土地40%的面积进行一期普通住宅项目开发,发生开发成本6000万元、利息支出600万元(未能提供金融机构的贷款证明),允许扣除的有关税金及附加150万元。(3)2017年3月该项目实现全部销售取得不含增值税收入25000万元。公司已按照2%的预征率预缴该项目土地增值税500万元。(其他相关资料:当地适用的契税税率为5%)要求:根据上述资料,按照下列序号回答问题,如有计算需计算出合计数。……(3)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。(4)计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。(5)计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。(2017年)四、土地增值税应纳税额的计算【答案及解析】(3)该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=18000×(1+5%)×40%=7560(万元)。(4)允许扣除的开发成本为6000万元;允许扣除的开发费用=(7560+6000)×10%=1356(万元),从解题技巧看,本题没有给出计算房地产开发费用的具体比例,只能默认用10%计算;允许扣除的有关税金及附加为150万元;加计扣除金额=(7560+6000)×20%=2712(万元);该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=7560+6000+1356+150+2712=17778(万元)。(5)增值额=25000-17778=7222(万元);增值率=7222÷17778×100%=%,适用税率为30%;应纳土地增值税=7222×30%=(万元);已预缴土地增值税500万元,则该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税=-500=(万元)。四、土地增值税应纳税额的计算五、房地产开发企业土地增值税清算(一)清算单位(1)土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算;(2)开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。(二)(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(4)省税务机关规定的其他情况。四、土地增值税应纳税额的计算【例题1·单选题】对房地产开发公司进行土地增值税清算时,可作为清算单位的是(   )。(2010年)【答案】B【