文档介绍：新聚仁&同策·2011载誉出品
>>>谨呈大明宫实业
大明宫东区住宅开发与销售策略建议
本项目营销总纲
利润最大化为根本
品牌最大化为核心
速度最大化为基础
本项目作为大明宫第一个地产开发项目
本方案致力于解决以下3个核心问题
第一:基于利润最大化、品牌最大化两大核心目标,本项目开发和推售节奏如何排布?
第二:市场机会研判下,本项目如何定位价格,如何打造整个西安不可复制的一极?
第三:站在政策风险、市场环境、区域竞争、项目风险层面,本项目如何规避与应对?
目录
一、开发策略
二、推售策略
三、价格策略
四、客户分析
五、风险预判与应对措施
开发策略
Part 一
选取一季度12个典型城市进行分析
2011上半年中国房地产市场回顾
根据地产研究机构对全国35个大中城市的监测,2011年1季度,各地商业办公土地成交快速增长,中西部商办用地成交面积保持40%以上的同比增速。住宅用地成交格局也发生了变化,%%,提升幅度非常明显。
第一、从供给来看:新开工面积急剧放大,市场上可能有大量的新增潜在供应。
第二、从开发商资金来看:在严厉调控下,房地产行业并购加速,一季度并购金额
再创新高。
第三、从购房者信心来看:购房者信心指数越高的地区,预期房价上涨的动力越强。
%的购房者预期房价继续上涨,%和中部地
%。
第四,从货币政策来看:存款准备金、利率、按揭首付比例的调整。
下半年终极判断:未来量价研判    整体平稳局部下跌
下半年楼市还是存在很大的上升压力,或向“稳中有降”趋势发展,但里面的“稳”是房价或总体缓慢上升,“降”估计是局部性的。
1、项目总体开发策略研判:
地块开发序列分析
地块开发条件研判:
针对目前对于项目的整体了解,本案所涉及到的四个组团地块的情况如下:
DK-1位于北二环与太华路交汇处东南角,地理位置优越,对树立企业、项目品牌形象起到良好的作用。
DK-2位于北二环沿线,交通便捷,抢占二环市场起绝对优势。
DK-3紧邻DK-1,道路交通不便,拆迁未完成,适合中后期开发,拉升价格。
DK-4紧邻DK-3、DK-2,道路交通不便,拆迁未完成存在较多不确定因素,适合做成熟、持续阶段开发。
地块开发序列如下:
总体策略:将所有地块纳入总体企业品牌开发策略之中
首先启动——启动DK-1地块,吸纳市场眼球。
发展阶段—— DK-2地块,抢占市场制高点。
成熟阶段—— DK-3地块,拉升项目整体品牌形象,实现利润最大化。
持续阶段—— DK-4地块,维持品牌系统化开发建设,实现最终利润目标。
开发顺序依据:树立品牌形象——抢占地区市场——实现利润最大化
2、项目总体开发示意图:
2-1
2-2
3
4
1
由于DK-2面积较大,为保证项目质量及形象,针对地块,自西向东分两期开发,以中心景观为节点。