文档介绍：谨呈:张家口红太房地产开发有限公司
目标回顾
2011实现回款5000万元
项目预计开盘时间为2011年10月7日,意味着3个月至少销售5000万,156套房的销售业绩,需要:
月均销售额达到1667万元;
月均销售套数约52套;
营销思路
取道
度身
明势
市场及竞争分析
项目分析及客户分析
项目营销策略
宏观市场整体分析
2010政策回顾
2010年,政策引导市场,楼市主旋律从“新国十条”细则版向强化版转变,调控力度极强,频率极高。
伴随“新国十条”出台,相关细则被不断消化,调控效果出现逐渐减弱趋势,因此进入9月调控力度在此加强。
4月15日,《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨的通知》
4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
4月20日,《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》
4月30日,“京十二条”(含限购令)
5月5日,“深三条”
5月17日,“浙十八条”
5月22日,“恵24条”
5月26日,《关于土地增值税清算的有关通知》
6月3日,《关于加强土地增值税征管工作的通知》
6月5日,《二套住房认定的通知》
6月21日,《关于做好住房保障规划编制的通知》
9月29日,《关于完善差别化信贷政策的有关问题的通知》
《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通知
15个城市的限购令
取消7折利率
调控力度
4月~7月底政策密集期
8月~9月政策淡化期
政策强化期
2011政策变化
2011年强力密集的政策调控将一线城市的需求转向二、三线城市,促成二、三线城市发展良机。
2011年政策并不放松二、三线城市,部分二、三线城市限购,造成观望情绪。
2011 年上半年,为进一步巩固和扩大调控成果,中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下,调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求,行政、经济手段并用:近40 个城市实施限购,600 多个城市出台房价控制目标。
2011上半年商品房政策
下半年政策
台州出台限购令,成为首个限购的三线城市。
限购政策正式向二、三线城市转移。
趋势研判一:政策时效性由紧趋松
从2010年年末的市场整体情况分析,主要市场的火热来自于通涨压力及供应量的激增,在现阶段国家整体经济过热,CPI居高不下的情况下,无须利用房地产对整体国民经济进行拉动,因此,京十五条的出台不仅仅是对于现阶段楼市的反馈,更关键的是对于现阶段整体经济形式的预判。
经过一段时间的楼市政策收紧及通胀压力的减小,楼市仍然是促进国民经济迅速增长的有力渠道,因此,政策中连续出现“暂时”,整体政策的暂时性不容质疑,政策由紧到松的整体趋势不会改变
1月全(CPI)%。其中,%,%。国家统计局有关负责人表示,1月份CPI受节日和低温冰冻天气影响,%,是继2010年2月(春节)%、%以来环比价格涨幅第三高的月份。
统计局发布2010年度经济数据: GDP:%,%。 CPI:%,%。
据美联储、%的预期。
趋势研判二:市场供应情况趋于增长
根据京十五条细则:“十二五”期间全市计划建设、收购各类保障性住房100万套,比“十一五”翻一番,全面实现住有所居目标。坚决完成2011年本市保障性安居工程目标任务,通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上,发放租赁补贴2万户,竣工保障性住房10万套。
09年:
㎡,%,,%,这一增长率与商品房销售面积增长率相去甚远,直接导致了今年上半年楼市供不应求的局面,从而也造成了8-9月楼市的反弹。
10年:
,%,增速放缓;资金来源72494亿元,%,其中利用外资增速最高。,%;,%;
通过限购等各种手段有效抑制需求的释放,同时,增加保障房及公共租赁房的建设,在预计两年的时间内,等待市场整体供应量的增加,从而市场市场整体供需矛盾的改善
趋势研判三:二三线城市机会与危机并存
一线城市限购将需求向二、三线城市引导,二、三线城市出现良好的发展机会和态势。但二、三线城市的限购风声不容乐观。
国内投资渠道匮乏,流动资金大量进入房地