文档介绍：第5章房地产投资项目基础数据的分析估算
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措
借款还本付息的估算
我们以开发项目为例,来介绍投资与成本费用的估算方法。
对一般建设项目而言,其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。
对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言,开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零,房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。
开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金(见表5-1)。
开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用,主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等(见表5-2)。
经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。
序号
项目
总投资
估算说明
1
开发建设投资
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
土地费用
前期工程费
基础设施建设费
建筑安装工程费
公共配套设施建设费
开发间接费
管理费用
财务费用
销售费用
开发期税费
其他费用
不可预见费
2
经营资金
3
项目总投资
(1)+(2)
开发产品成本
固定资产投资
经营资金
表5-1 项目总投资估算表单位:万元
序号
项目
开发产品成本
固定资产投资
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
土地费用
前期工程费用
基础设施建设费
建筑安装工程费
公共配套设施建设费
开发间接费
管理费用
财务费用
销售费用
开发期税费
其他费用
不可预见费
合计
表5-2 开发建设投资估算表单位:万元
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,也就是当开发项目产品建成时,按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。
从财务的角度讲,这些成本可按其用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。
而在核算上又将其划分为:开发直接费(包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费)和开发间接费(包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等)。
例如,某开发商开发一小区,总建筑面积为49 781平方米,其中,住宅部分为47 581㎡,休养所为1 200㎡,综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售,休养所出租,综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元,其中开发建设投资13 049万元,由开发产品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成;综合商场在开发完毕后自营时,需经营资金8万元,到项目结束时一次性收回。
上述开发项目总投资构成见图5-1所示。
从上图可以看出,如果该项目只有租售部分无自营部分,那么其总投资就不包括经营资金8万元;其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元,而只余下开发产品成本12 867万元。此时,总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。
如果是开发完成后用于租售的项目,项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本(也即总成本费用)。
土地费用
前期工程费用
基础设施建设费用
建筑安装工程费用
公共配套设施建设费用
开发间接费用
管理费用
财务费用
销售费用
开发期税费
其他费用
不可预见费用
固定资产及其他资产182万元
开发产品成本12867万元
开发项目总投资13057万元
开发建设投资13049万元
经营资金8万元
总成本费用
图5-1
房地产开发项目总投资构成图示