文档介绍：无锡市场上半年报2012年上半年度
本报告数据说明:
本报告中所涉及的新增预售供应量、成交量、成交均价等未特别注明的,均为建筑面积、建面价格;
本报告中所涉及的新开盘及加推房源价格未特别注明的,均为套外面积价格;
新开盘加推、媒体投放数据及成交数据均由无锡克尔瑞信息技术有限公司独家采集;
本报告中新增预售供应量来自于网上房地产官方网站;
六、排行榜及预测
一、调控政策回顾
二、宏观经济表现
五、成交结构分析
三、一级市场表现
四、重点拓展板块
报告目录
一、调控政策回顾
中央、地方政策回顾
上半年度楼市表现
历年政策与楼市表现
上半年政策回顾
行政政策(限购)
信贷政策
1月
住建部:个人住房信息6月底前在40个城市联网无锡赫然在列
温家宝:强调巩固房地产市场调控成果
中山:中山悄然提高“限价”标准
无锡:锡城节后房贷政策现松动银行首套利率普遍回归基准
2月
芜湖:“购房补贴”新政试水4天被中央叫停
上海:“外地居民在沪居住满三年可购第三套”新政被叫停
全国:多家银行首套房贷执行基准利率
全国:
3月
温家宝:一些地方房价还远远没有回到合理价位,强调调控不能放松。
全国:四大行首套房贷利率全部降至基准利率之内
无锡:多家银行首套房贷利率放松,无锡农村商业银行最高可享受基准利率85折优惠
4月
——
全国:二三线城市上调公积金贷款上限幅度为15%-25%
无锡:国有四大银行可办理公积金逐月冲抵商贷
5月
温家宝:严格实施楼市限购党报称房价下行趋势不改
全国:
无锡:公积金中心拟推统一客服热线办业务将更便捷
6月
国土部:
全国:%
全国:各地住房公积金贷款限额上调,范围在10-20万
河南:首套房利率可在基准利率基础上优惠30%
总体来看,限购政策不放松,温家宝总理频频强调楼市调控政策不放松,各地微调或放松政策多数被叫停;而信贷政策则大幅放松,利率回归基准,多数银行有优惠,同时,公积金贷款上限调高,央行准存下调,都有利于楼市回暖。
限购政策继续执行,信贷政策逐步放松
上半年楼市表现
上半年,市场成交量自限购以来大幅回升,3~6月成交量一直维持在50万方上下,;
%,%,%。
进入三月份,随着开发商大幅降价和信贷政策的放松成交量增加;均价方面,六月商品住宅均价受部门楼盘调价影响有所上扬,但仍低于去年同期。
年内第一次降息
年内第五次降息
加息、提高存准
最后一次加息
降低存准
第三次降低存准
降息
国四条
首套房归回基准利率
新国八条
国十条
数据来源于:CRIC系统和中国人民银行官网
2008年金融危机至今国家多次调控房价,自“新国八条”出现后锡城房价开始回落,此间经历了三次加息,2011年底首次降存准,2012年5月首次降息,货币和政策信号以明显趋于宽松。
历年政策与楼市表现
房地产市场调控脉络
04年禁止期房转让
非普通住宅2年征营业税
非普通住宅3%契税
营业税二转五
二套房贷新政
限购(48个城市)
限贷(所有城市)
限价(小部分城市)
限购政策逐步退出?
物业税?
04年:完善交易制度
05-06年:提高交易税费
07年:差别化贷款政策
10年至今:行政命令强压需求
未来:回归市场化手段?
背景一:
市场投机热情高涨
炒楼花炒预售普遍
背景二:
全民投资房产初现
二手房换手率高企
房价持续高涨
背景三:
08年金融危机国家救市
市场需求再度井喷
一线城市房价创历史新高
二三线城市房价普涨
国家对房地产市场的调控起始于2004年,到目前为止成周期的政策调控大致有四波,从政策脉络上看,打压市场投资投机需求构成了近十年以来房地产调控的主线。
限购因其行政命令的属性,不可能成为我国房地产市场长期的管控机制,在我们看来,未来在基础条件成熟之后,以物业税代替限购令将是必然的选择,而在过渡期间,不排除两者有一段共存的时间
政策走势预判
去投资化”是政策管控不变的目标,未来限购与物业税仍将共存一段时间,政府将继续坚持对房产市场的调控,下半年或进一步调整定向调控政策,以促使房地产市场“软着陆”。
宏观经济环境
城市年度经济
房地产量价表现
二、宏观经济表现
宏观经济环境
世界经济形势进一步恶化
全球经济活力正在逐渐减弱,并且内外部失衡进一步加剧,欧债危机、海湾地区的动荡等因素引发了人们关于世界经济再次探底的猜想,市场信心也因此大幅下降。
发