文档介绍：翡翠城营销策略第一篇背景介绍翡翠城项口是华润置地(成都)有限公司在近两年来重点推出的项口,无论是其楼盘的规模还是在投资规模方面都是公司的历年之最。所以翡翠城项目很之得期待。翡翠城位丁•成都市的二环路边上,以市屮心为基准点南偏东30度左右,屈于中高档的住宅楼盘。华润(集团)冇限公司全资拥有,专业化物业管理公司,积累二十年的丰富专业经验,集聚一批物业管理的精英人止和高级工程技术人员,推行超值导引式服务和环保意识。公司实施IS09002品质管理体系和ISD14001环境管理体系并获得香港品质保证局的认证证书;公司以〃优质服务,规范管理〃为宗旨,捉供优质的专业化物业管理服务。目前公司管理的物业总面积达200多万平方英尺,物业类型包括甲级写字楼、高档住宅楼宇、豪华别墅、大型商场及停车场和政府物业等。、国家宏观政治环境分析1、2004年初以来,从中央到各部委、地方政府相继出台了一系列宏观调控政策,开始通过政策调控房地产业发展,以促使英良性发展。2、国内政治环境稳定,西部人开发政策给西部带来较人机遇。成都作为西南地区的屮心有巨大的潜在市场,成为了国内外的投资热点。3、开放性经济政策逐步落实,地方保护主义受到冲击。随着我国加入WT0,外国房地产及相关公司进入;港澳台房地产巨头的进入,实际上香港房地产行业早就进入了商业、酒店、写字楼、港口等房地产市场,而现在除此Z外又向住宅等市场全面进发;国内房地产公司逐渐成长,已突破地域竞争范围向全国发展。如广东一些房地产巨头万科地产、合生创展、珠江投资、富力地产纷纷北上,开拓新市场。这些进入者使成都的房地产业竞争激烈的同时,也促使各房地产开发商更加注重自身的品质和服务,使房地产业更加适应消费者的需求。4、户籍制度改革的落实,更多的农村人口和外地人口涌进成都市区寻求工作,使得成都的迁移人口增加。人口迁移直接影响到一个地区的人口总量及增长率,一个地区的人口总量,决定了该地区对房地产需求的上限。一个地区人口总量多,一般而言对住宅、商场、宾馆、写字楼、机关、学校、医院等房地产的需求就多,反Z需求少。因此,成都的房地产需求必定有所增加。二、国家宏观经济环境分析1、宏观货币政策改革。现在我国房地产企业对于银行的依赖性非常大,而从银行获得资金的难易程度,能获得多少资金,资金成本的高低与法定准备率,贴现率和利率政策息息相关。最近国家紧缩银根,提高法定准备率,贴现率和利率,从而使银行获得贷款的难度增加,数量减少,资金成木增加,制约房地产公司的发展。2、银行授信门槛捉高,,银行一般不会轻易放贷。在2004年8月10口,央行公布第二季度货币政策执行报告,首次以较大篇幅讨论房地产价格,并且指出“必须高度关注房地产价格”后,银行利率开始上调,并可能有继续上调的可能。3、土地年租制的声音再次抬头。土地年租制即由一次性收取儿十年的土地岀让金改为每年收缴-次地租(土地使用费),全国部分地区已开始实行。这一政策使拿地的成本降低,土地开发的风险会稀释,“烂尾”现象将会减少,这样会刺激住宅投资的增加。4、房地产开发过热开始降温。2004年初以来,从屮央到各部委、地方政府相继出台了一系列宏观调控政策。而根据国家统计局近日发布的4刀份“国房景气指数”显示,“国房景气指数”已经回落到2003年以来的最低点。业内人士表示,这表明房地产开发过热开始降温,宏观调控政策在房地产市场已经出现成效。(附图)中国房地产开发景气指数趋势图成都市房地产开发交易情况2002年房地产开发经营情况单位:亿元力平方米项II全市一、、、商品房销售与出租情况(一)&99(二)(三):亿兀 &、本区域环境分析一、锦江区概况地理位置:成都市锦江区地处成都市城区东南部,位于东经104°0/、北纬30°40’,是成都市的中心城区。,。锦江区区域,地势平坦,东部浅丘地貌,错落有致,平均海拔500米。,西部位临锦江、府河与武侯区相望,东与成华区毗邻,东南与龙泉驿区接壤,南与双流