文档介绍：亳州市谯郡华府投资策划报告组名:第一组班级:房管1101学校:湖南交通职业技术学院2012/11/18质量管理体系作业指导书文件编号ZB-TZ--11-4半岛城邦项目投资决策报告(市场部分)成果标准(盖控制专用章处)修改状态修订情况生效日期I组长:庄晨曦组员:曹珍珍、朱梦雨、袁丽平、李恺日、彭焕2012/11/18II在项目PPT的基础上修订的初步投资决策报告IIIIVV起草职务日期2010-10-27审核职务日期签发职务日期项目投资策划报告一、正文1、项目总论2城市板块及项目细分市场分析3项目市场与产品定位4项目分期开发计划5项目销售进度计划及分期售价二、结论及建议三、附件:合作方研究、合作协议草案等成果标准:序号项目数值页码1占地面积31400㎡㎡见xx页4商品房建筑面积1万㎡见xx页5住宅套数984套见xx页6住宅建筑面积9万㎡%见xx页9一期18幢见xx页10项目工程投资总额(万元)8亿见xx页项目总论(1)项目总体概况谯郡华府项目由亳州市惠康房地产开发有限公司全资打造,规划总建筑面积10万平方米,其中商业建筑面积1万平方米,住宅为9万平方米。项目位于繁华的新华北路一中、拂晓小学东侧,项目作为亳州涡北的新地标,由8座18层电梯景观洋房组成,可以俯瞰涡北。%,规划设计11种户型,面积在50至110㎡范围。由著名的上海都市设计院与上海尚维建筑景观公司携手倾力打造。在小区规划上,应用了目前国际最流行的后现代主义风格理念,无论从建筑立面、色彩、风格上都体现了小区的阳光与高贵气质。在内部道路设计上采用活泼的曲线环路路网连接南北两个出入口,在保证便捷性的同时不断改变居住者感知花园的角度和方向。环境设计以突出中央花园的特色为主,南北入口各对应一个花园,主要布置自然草坡、健身场地等多种设施;小区正中心类椭圆形花园体现了欧洲几何型花园特点,花园中心设计了矩形戏水池,两侧对称布置了景观喷水池、自然草坡,通过高低变化的草坡、富有特色的地面铺装和小品、丰富的绿化植被,营造富有情趣的居家氛围,创造富有生机的邻里交往中心,小区的景观与细部无一不体现了建筑与自然的完美融合。(2)、项目背景标准见附件一:项目概况及项目背景。城市板块及项目细分市场分析(1),在小区规划上,应用了目前国际最流行的后现代主义风格理念,无论从建筑立面、色彩、风格上都体现了小区的阳光与高贵气质。在内部道路设计上采用活泼的曲线环路路网连接南北两个出入口,在保证便捷性的同时不断改变居住者感知花园的角度和方向。环境设计以突出中央花园的特色为主,南北入口各对应一个花园,主要布置自然草坡、健身场地等多种设施;小区正中心类椭圆形花园体现了欧洲几何型花园特点,花园中心设计了矩形戏水池,两侧对称布置了景观喷水池、自然草坡。(2)?金色名城。鼎晟?金色名城为亳州市谯城区重点住宅项目,地处亳州工业园区光明西路,北面为建设中的亳州第二中学新校区,西面为规划中的物流和药材交易市场,为谯城区未来城市发展的核心居住区,项目尽占未来黄金稀缺资源的新教学住宅区,为亳州工业园区入驻的首个规模住宅小区,发展优势得天独厚。鼎晟?,建筑面积为36万平方米,共有59幢建筑,分三期建设,其中一期19栋住宅,计划于2012年9月交付使用。,鼎晟?金色名城是谯郡华府的最大对手,由于两个楼盘都有好几期的发展,所有在未来几年,这两个楼盘的比较是不相上下的。(2)板块及细分市场客户分析置业南山区的客户来源比较广泛,在不同的片区、不同品质的楼盘,客户来源和阶层分化明显。位于蛇口片区的楼盘,则主要吸引周边居民、普通白领、中层管理者、公务员等购买或投资。标准见:附件二、城市板块及项目细分房地产市场分析项目市场与产品定位1、项目SWOT分析及竞争策略优势:1、临近城市老城区区域,项目周边配套较为完善;2、临近城市主干道,魏武大道、新华路,交通便捷,乡镇辐射力强;3、临近涡河景观绿化带、汤王陵公园,自然景观和人文资源突出4、项目周边布满各中小学,学区优势明显。劣势:1、项目地块被周边陈旧村庄包围,展示性较差。2、项目位于城市北郊,城市发展的反方向,城市认同感较差。3、项目周边市场业态混乱,较难定位,不利价格空间的提升;机会:1、亳州市政府斥巨资打造涡河景观带。2、区域内项目数量少,品质差、体量小,无包装。3、近几年亳州周边县市进城置业的人群明显增多。4、从市调的情况反映,目前亳州的市场还未出现饱和的现象,有待进一步挖掘。威胁:1、为了稳定房地