文档介绍：合同常识及合同规范管理风险合规部2010年3月“万科退房门”“上海楼倒到”合同功能:促进经济交往&解决经济纠纷合同概念合同订立与生效合同履行违约救济合同规范管理及注意事项目录一二三四五合同概念※我们日常工作中接触的合同类别有哪些?请大家举例。房屋销售合同、房屋租赁合同、建筑施工合同、物业服务合同······□合同定义平等主体的自然人、法人、其它组织之间,设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。——《中华人民共和国合同法》第2条何人订立合同?订立合同所为何事?以何种方式订立合同?合同要素主体客体形式□自然人、法人与其他组织□合同主体◆法人是具有民事权利能力和民事行为能力,依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织,分为四类:机关法人、事业法人、企业法人和社团法人。1、依法成立;2、有必要的财产或者经费;3、有自己的名称、组织机构和场所;◆其他组织,是指依法成立、有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织。包括:企业法人所属的分支机构、从事经营活动的非法人事业单位和科技性社会团体、非法人联营企业等。※子公司/分公司/职能部门金融街控股(法人)金融街北京置业、金融街购物中心等(子公司/法人)金融街公寓(分公司/其他组织)4、能够独立承担民事责任。控股总部各职能部门(非合同主体)※办事处与项目部◆上海***设备有限公司北京办事处(部分合同主体资格)不具有法人资格的分支机构,不能从事经营活动,只能从事业务联络活动,其民事责任由总公司承担。◆中国建筑第二工程局有限公司金融街***项目部(无独立合同主体资格)不具有法人资格的临时性机构,根据经营项目的需要而组建,并随项目的结束而解散。项目部的责权来自公司的授权,它的行为也就代表企业的行为。※特殊民事主体的资质要求房地产开发资质、建筑施工资质、房屋代理销售资质、物业管理资质、物业运营资质□合同主体小结日常工作中,我们订立合同时,应当重点关注两点:主体资格:法律属性要求与特殊资质要求法律后果:能否独立承担民事责任合同客体平等主体的自然人、法人、其它组织之间,设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。——《中华人民共和国合同法》第2条※合同客体的具体内涵(合同法规定的15种有名合同)买卖合同租赁合同借款合同运输合同建设工程合同承揽合同技术合同保管合同仓储合同融资租赁合同委托合同行纪合同居间合同赠与合同供用电、水、气、热力合同婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议,适用其他法律的规定。□权利义务行政权利义务民事权利义务刑事权利义务★财产性身份性合同形式◆当事人订立合同,有书面形式,口头形式和其他形式。法律,行政法规规定采用书面形式的,应该采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。——《合同法》第10条、第11条合同概念总结(三要素)主体:自然人、法人与其他组织→主体资格及责任承担客体:民事权利义务→财产性民事权利义务形式:口头、书面与其他→形式多样□□合同订立要约:希望与他人订立合同的意思表示。承诺:受要约人同意要约的意思表示。要约邀请:要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。要约与承诺(法律抽象概念)□※我们日常工作中是如何订立合同的?请大家发言。标准过程:意向→磋商→达成一致意见→签订合同要约承诺双方意思表示一致合同◆公司招投标程序招标人发布招标公告和标书投标人进行投标招标人定标后发布中标通知书◆商品房销售广告和宣传资料商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。※要约/承诺/要约邀请的实践分析——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条注:本楼书仅为要约邀请,双方权利义务以最终签署的商品房买卖合同为准。要约邀请要约承诺