文档介绍：房地产企业融资与税务规划主讲:王震副教授1课程纲要第一讲,当前我国房地产企业融资现状与问题第二讲,房地产企业融资思路与要点第三讲,房地产企业债务融资与税务规划第四讲,房地产企业私募融资与税务规划第五讲,房地产企业信托融资与税务规划第六讲,房地产企业股权融资与税务规划第七讲,房地产企业资本运作第八讲,房地产企业融资策划与操作第九讲,打造企业的金融体系2房地产波动原因宏观分析短期中期长期需求层面人口统计学因素√√家庭收入变化√√汇率或利率变化√√按揭政策√√房地产税收政策√√住房补贴政策√√消费者的预期√供应层面土地及房屋供应政策√√建筑成本√√3房地产波动原因分析土地政策(土地供应)房价总需求总供给货币政策(提高基准利率)税收政策(征收房地产税、加征房地产交易税)金融政策(控制房地产行业贷款)金融政策(调高房贷利率、收缩房贷规模)住房政策(增加保障住房)4第一讲,当前我国房地产企业融资现状与问题1、货币政策对地产行业影响2、房地产企业资金现状与经营风险问题3、房地产企业融资现状与融资渠道问题4、地产融资的国际比较5、地产企业融资运作模式展望51、货币政策对地产行业影响央行通过调控利率高低和对银行贷款来指导影响资金的成本和供应。严格控制货币信贷总量和投放结构、节奏。调整存款准备金率,直接控制流动性。按揭首付款比例调整等。银监会1月17日召开2011年工作会议再次强调,对房地产领域风险,要继续实施差别化房贷政策6信托投资公司10年12月银监会《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》对以受让债权等方式变相提供贷款的情况要按照实质重于形式的原则予以甄别。11年2月份,银监会《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》,要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件;同时,要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。7信托投资公司银监会要求,商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的,理财客户应符合有关合格投资者的规定;信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的,其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。4月27日,银监会特别强调对房地产信托融资的监管要严格执行“实质重于形式”的原则。8保险资金《保险资金投资股权暂行办法》(保监发〔2010〕79号)《保险资金投资不动产暂行办法》(保监发〔2010〕80号);9证监会《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)通知第八条:对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。10