文档介绍：--------------------校验:_____________--------------------日期:_____________某楼盘营销策略方案“顺驰—汉沽第壹城”营销策略方案(天津灵狮广告文化发展有限公司)  目录:第一篇:分析篇一、市场背景:二、竞争对手分析:三、已售产品分析:四、已购客户分析:五、产品前期市场推广简要分析:六、分析总结: 第二篇:策略篇一、项目营销目标:a)  项目的总体销售目标b) 分阶段的销售目标:二、项目总体营销策略1、项目整体营销思路2、销售现场策略3、价格策略4、渠道策略5、推广策略 第三篇:执行篇一、月度营销推广方案1、财务指标2、推广目标3、渠道4、销售控制5、现场说辞要求6、推广主线7、推广步骤1) 推广主题a) 宣传时间b) 宣传内容c) 宣传意义d) 宣传媒介2) 配合活动主题a) 活动时间b) 活动内容c) 活动对象d) 资源整合  第一篇:分析篇一、市场背景:汉沽位于天津东部滨海地区,是天津滨海新区的重要组成部分,,全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一,已形成以海洋化工为主,多门类综合发展的工业体系,全区共有工业企业300余家,主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地,而且还是一个鱼米之乡,盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。顺驰第壹城所在寨上街,其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂,她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳,但随着改革开放的进行及国有老企业的通病,企业的效益大不如前,也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整,将第三产业作为汉沽区结构的补充体,使汉沽成为一个经济结构多角化的地区,从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。汉沽当地房地产市场的发展,应该是从今年正式开始,正继房地产、井田置业、开发区晟达房地产、绿地置业及顺驰地产在寨上街开发主流房地产产品开工面积达到了20万平米以上。在比较初级的汉沽房地产市场中,不管是市场先入者,还是市场后来者,基本都得了较好的市场回报。其中绿地置业的“绿地人家”及正继房地产的“滨河家园”以其低价位得到了市场中初级客户的认可,而井田置业的“蓝水湾”和顺驰“第壹城”则得到市场中高级客户的认可。 汉沽顺驰第壹城,位于汉沽文化街(迎宾路)与东风路的交接处,由于东风路连接着汉沽未来的旅游区,因此其具有较高的升值潜力。社区南临汉沽区重点中学一中、八中,文化氛围浓重。社区规划建筑面积约12万平方米,景观设计公司为香港景易设计,物业服务提供为顺驰物业公司,从整体上看为顺驰强力军团的又一次联合出击。从产品上看,顺驰第壹城仍沿续顺驰地产开发的传统,保证社区的均好性及高价值价格比的特点。自产品上市以来,产品的品牌认知度得到了市场的高度认知。                                   二、竞争对手分析:由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段,市场对价格的敏感度较高,面对产品的认知及感知程度相对较低,故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较,我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢?,,始终以跟随性的竞争手法来截取我们的客户资源,并得到了相对较好的市场业绩。:1)同处东风路延线,隔文化街相望;2)销售均价与第壹城只差100元左右,且部分楼栋立面价格要高于第壹城;3)产品类型与第壹城有相似之处,且目标客户相近。,其中有:1)在户型设计上,其客厅的面宽大部分都不超过4米,居住舒适度不够;2)由于其地块为L型地,在景观设计的均好性上不足以与第壹城相竞争;3)产品的细节部分不确定性太多,且现无销售许可证也引发了一些客户的游移。在汉沽我们的间接竞争对手在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手,具体原因我们分列如下:绿地人家处于天化的附近,滨河小区处于烈士陵园附近,他们都远离于城区中心相对的位置优势,不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻,但其销售已近尾声,故并不对第壹城销售造成直接威胁;绿地人家的产品规划属纯南方模式,不能与本地居住****惯相对接;而滨河小区的产品规划虽与本地居住****惯相符,但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面,要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计,仍初级产品形态;绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右,故此在目标人群层面,不与第壹城形成直接竞争。竞争项目基本信息:项目名称规划面积销售均价基本情况富达花园6万平方米1620与第壹城一