文档介绍：房地产企业培训资料主讲人:曾德生主办单位:四川卓越税务所事务所有限公司联系电话:028-853362681第一部分房地产企业相关最新政策法规文件1.《关于房地产开发企业注销前有关所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)2.《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税【2011】12号)3.《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税【2010】121号)4.《成都市地方税务局、市财政局关于土地增值税有关问题的公告》(省地税、财政厅2011年公告1号)25.《关于购房人办理退房有关契税问题通知》(财税【2011】32号)6.《关于纳税人销售自产货物并提供建筑劳务有关税收问题的公告》(国家税务总局公告2011第23号)7.《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函【2010】79号)8.《企业重组业务企业所得税管理办法的公告》(国家税务总局公告2010年第4号)9.《关于企业取得财产转让所得等所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第19号)310.《关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第20号)11.《关于发票专用章样式有关问题公告》(国家税务总局公告2011年第7号)12.《关于企业年金个人所得税有关问题补充规定的公告》(国家税务总局公告2011年第9号)13.《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第13号)414.《企业资产损失所得税前扣除管理办法的公告》(国家税务总局公告2011年第25号)15.《关于个人所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2011年第27号)16.《关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)17.《关于贯彻执行修改后的个人所得税法有关问题的公告》(国家税务总局公告2011年第46号)5第二部分土地增值税清算审核重点一、清算时点清算时点,即清算单位在达到清算条件后,应进行土地增值税清算的时点。根据清算规程(国税发【2009】31号),在达到清算时点时,纳税人应当在90日内到主管税务机关办理清算手续。审核清算时点,需要重点考虑两个方面因素:第一,准确界定清算单位;第二,准确把握清算条件。6(一)清算单位1、政策规定(1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字【1995】6号第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。(2)《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发【2006】187号土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。7(3)《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》国税发(2009)91号第十七条清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行核算;对于分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值税额、增值率,缴纳土地增值税。2、解析实施细则指出,土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。随后,国税发(2006)187号文及国税发(2009)91号文进一步明确清算单位,以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。8在实际工作中,存在有立项委备案资料、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关部门审批、备案资料。这些资料中关于项目分期可能不一致。《建设工程规划许可证》是在城市规划区内,经城市规划行政主管部分审定,许可建设各类工程的法律凭证,具体明确了项目开发的建设项目名称和建设规模。目前情况下,在实际操作中,以建设工程规划许可证作为分期依据为宜。9(二)清算条件1、政策规定(1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字【1995】6号第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。(2)《四川省地方税务局关于下发<土地增值税征收管理暂行规定>的通知》(川地税发(1995)119号)纳税人应于每个项目全部竣工,办理结算后的10日内,向主管税务机关进行清算申报。并经主管税务机关核实后,多退少补。10