文档介绍：第一章项目投资策划营销项FI投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项口的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多卜-功夫,以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营悄可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。一项FI用地周边环境分析1、 项冃土地性质调查•地理位置 •地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 •七通一平现状2、 、 地块交通条件调查 •地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划•项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、 周边市政配套设施调查 •娱乐、餐饮、 •、 : 笫一产业数量第二产业数量 第三产业数量 : 货币政策利率 :全国及项目所在地 : 居民消费价格指数 商品住宅价格指数2、 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规•、、 fl所在地房地产市场总体供求现状4、 项目所在地商品住宅市场板块的划分及具差异5、 项目所在地商胡住宅平均价格走势及市场价值发现6、 商品住宅客户构成及购买实态分析•(深层次)分析1、项FI地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项冃地块的威胁及困难点四项1=1市场定位1、 •项冃户型结构详析 •项H规划设计及销售资料 .综合评判2、 : 、商品住宅项目价值分析的基木方法和概念•商品住宅价值分析法(类比可实现价值分析法)::类比土地价值A市政交通及直入交通的便利性的差界B项目周边环境的差异:白然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异 社区素质的差异C周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A建筑风格和立面的设计、材质B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计D小区配套和物业管理E形彖包装和营销策划F发展商品牌和实力价值实现的经济因索A经济因素B政策因素2、:价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六项H定价模拟1、 均价的确定•住宅项目均价确定的主要方法:类比价值算术平均法有效需求成本加价法A分析冇效市场价格范围B确保合理利润率,追加何效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、 :差异性价格系数定价法(H照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数)•各种差界性价格系数的确定:确定基础均价确定系数确定幅度•具体单位定价模拟七项目投入产出分析1、 •首期经济技术指标2、 、 :销售均价假设 销售收入模拟表•利润模拟及说明:模拟说明 利润模拟表•敏感性分析:可变成本变动吋对利润的影响 销售价格变动吋对利润的影响八投资风险分析及具规避方式捉示1、 项目风险性评价•价值提升及其实现的风险性:项目的规划和设计是否足以提升项目同周 边项目的类比价值 项目形象包装和营销推广是否成功2、 资金运作风险性•减少资金占用比例,加速资金周转速度,降低财务成本•对销售节奏和开发节奏进行良好的把握,以尽最少的资金占用启动项目,并在最短的时间内实现资金回笼3、 、 •地块状况因素•发展商操作水平因素、•资金投放最及资金回收要求•销售策略、销售政策及价格控制因素•、