文档介绍：、上海市别墅市场总析从松江九亭、长宁虹桥,到浦东康桥、松江余山,从几十万元的联体别墅,到几千万元的独立式豪华别墅。2002年——上海成了不容置疑的别墅年。[一]、区域分布据市场部数据库统计,目前沪上在建别墅有近100个,绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区,其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。各区域别墅分布情况如下:闵行32%,松江25%,浦东新区15%,长宁12%,南汇5%,其它区域(青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区)共11%o25%上海别墅区域分布图□闵行■松江□浦东□长宁■南汇□H它区域[二]、别墅类型在经济实力允许的条件下,独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选;而连体双拼和连排别墅因其适中的价格,也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场,各类别墅占市场总份额中的比例:独立65%,连体别墅为20%,连排别墅为10%,叠加别墅为5%-5%上海别墅类型□独立□联体□连排□叠加[三]、价格分析通过对在售别墅的总价进行分析发现,目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段,占到了供应量的46%;其次是总价在200至300万的中高档别墅占总供应量的17%湎总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%o从价格上看,上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合,不存在大的结构性矛盾。上海别墅供应价格段分布图[四]、19%100万以下***@100-200万200-300万300力以上上海近3年别墅开发和销售状况□别墅开发单位:万平方米■别墅销售单位:力平方米2000年上海在建别墅(包括联体别墅和独立别墅)156万平方米,当年销售面积约50万平方米。2001年在建别墅大约400万平方米,销售面积约100多万平方米。2002年据不完全统计,上海的别墅共有148个,预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。最多的一个月,上市新盘达12个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地,其中最集中在闵行。很明显,上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。当前上海市别墅开发用地近2万亩,平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。,那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米,这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅,那么平均每年必需卖掉三百多万平米,即一万套以上。而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢?从长期需求来看,上海的别墅需求在5・10万套,,仍然有较大空间;但从短期来看,目前上海市住宅市场近两千万平方米的销售天量也只能保持三年左右,按中房指数办公室去年底的调查数据分析,在购房者中只有5%的家庭会选择别墅物业另I?么上海去年的别墅年需求量就只有7600套左右,合建筑面积两百多万平方米,与大量的市场供应量还有一定差距。所以,长期看好的别墅市场在短期内将是供过于求。上海市别墅市场在经过前两年的预热之后,在近三年迎来供应高峰期。据调查,今年上半年即将开盘的别墅项目就不下30个。短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速度,必然会造成一部分没有特色、推广无力度的别墅将会成为开发商“弃之有味、食之无肉”的鸡肋。[五]、购买因素在购买别墅15个考虑因素中,被列为最重要的7大因素依次是房型(占11%)、物业管理(%)、价格(%)、周边环境和文化氛围(%)、交通(%)、绿化率和中心景观(%)、升值空莘和投资价值(%)o其次,看房价与收入之比,这里说的收入是指中、低收入者的户均年收入,而房价则是指一般中低档商品房。这一指标是国际上通行的用于徇房价水平是否合理的重要标志,也是徇我国房地产业是否偏离主要消费群体的重要标志。按照国际标准房价与收入之比应为6:1,两年前上海是8:1,现在估计为10:1o这就是说,房价与收入之比本来就呈不全理的态势,而现在这个态势不但没有改善,且有扩大趋势。这说明,近两年来上海居民收入有了一定提高,但提高的幅度远低于房价上扬的幅度。二、上海别墅市场的发展历程别墅作为住宅产品的终极形态,,代表了生活的最高境界.,体现了成功I富有的象征,,倡导着一种独院住宅、立体生活”和“贴近自然、回归自然”的时尚生活方式。当今意义上的别墅,已经从传统意义上的独幢带有花园或院落的房屋概念演绎为可能由多幢、几十幢甚至几百幢房子组成的“低层、低密度、低容积率”的高级住宅区,在建筑设计、社区规划、景观布置、建筑装潢及设施、功能配套等方面,新的设计理念和新科技成果层岀不穷,越来越多的别墅已经不是作为一样“产品”而是作为一样“作品”呈现在世人面前,令人砰然心动。跨入新世纪,上