文档介绍：量地裁衣,定制价值中铁八局雁环路“中铁·华尔兹” dream home地块诊断目标理解核心问题市场研判客群研究案例分析战略定位物业建议营销总纲全案思考路径Thinking pathⅠ.地块诊断Self-diagnosis南三环雁环路东仪路本项目位于三环外雁环路贯穿地块中央北临绕城高速西邻东仪路东临朱雀路南延伸段与地铁2号线三爻站道路距离在1200米左右。与长安路距离在1000米左右。地块诊断1-1交通条件规划路优势:地铁2号线即将接通,城市南扩,朱雀路南延伸段与雁环路现已接通,未来东仪路的贯通将会极大提高通达性。劣势:雁环路路况较好但周边较荒芜,配套较差。不利于提高产品的城市属性。并未紧邻主干道,通达性、价值感受到一定影响。通往雁环路的公交线路少。朱雀路朱雀路南延伸段1000m2号线三爻站东仪路南延伸段施工中未开通本案注:朱雀路与雁环路现已接通地块诊断由于地铁二号线的建设电视塔以南的区域价值得到了大幅提升。拉近了区域与市中心的时间距离。地块价值在区域价值提升的同时高度依赖于道路交通的建设,特别是朱雀路南延伸段的建设施工进度对地块价值的提升有着最直接的影响。随着地铁二号线与朱雀路南延伸段开通的日益临近,道路交通的巨大改善将会对地块价值有较为明显的提升分析:结论:1-1交通条件地块诊断1-2周边环境西北武术院规划中城南客运站三森家具城陕西建筑材料工业学院菜场小饭馆等麦德龙易初莲花较大型的生活配套为麦德龙超市与易初莲花超市,但距离较远。东侧为规划中的城南客运站,可以预见将来交通条件将会得到巨大的改善。但同时人流多车流多会给项目带来噪音影响。周边的两个学院以及三森家具城对项目影响不大。?周边配套不成熟,环境较差。可满足基本生活要求。?随着城市发展的推进,配套会得到较大改善,特别是交通出行方面。本案地块诊断1-3资源分析千亩清凉山公园位置:南临西部大道东临朱雀路延伸段西临东仪路与本案直线距离在700米左右雁环路本案千亩清凉山公园西部大道朱雀路南延伸段东仪路700m建设进度:08年开始提上日程,纳入规划中。承诺三年内建成09年3月前期工作开始启动09年12月拆迁工作开始……对本案的影响:与清凉山公园直线700米的距离若能按时推进建设则对项目是重大利好。但现阶段来看,建设的推进速度较为缓慢,可作为卖点但不宜做重点宣传。若后期工程加快则可重点宣传。类别属性优势劣势区域属性大南城房地产开发的真空地带√认知陌生、区域形象较低√商业配套匮乏、公交线路少√雁环路通达性良好√附近有千亩清凉山公园√临近东仪路、朱雀路南延伸段未来面临发展机遇√项目属***配套不足√地块不规则,有地裂带不利于规划√毗邻村庄脏乱差√中等规模,地势平整√我们面临的项目现实:陌生区域周边、小环境脏乱差、中小规模、邻规划中城南客运站、生活配套不足。地块诊断1-4地块总结由于城市外扩与地铁二号线带来的整体区域价值的提升以及道路建设与公园建设对项目价值的不断拉动,本案未来发展向好,需要充分的挖掘有利资源,注重宣传,提高客户对项目的认知度与认可度。Ⅱ.目标理解Goal-understanding我们的目标:高利润、快周转高利润与快周转的双重目标:需要在未来的市场大势、区域前景、竞争状况、客户需求中进行定位,找到量与价的平衡点。核心目标关联目标VS高利润快周转实现中铁八局在西安住宅开发的品牌价值在规模既定的条件下,高利润意味着项目需要实现更高的价格。整盘均价>5600元/㎡快速周转意味着尽可能提升开发节奏和速度项目成功开发是品牌成功的前提,而品牌价值的提升,是以本项目的成功启动为前提。