文档介绍：赛睿决策分析理论赛睿顾问专业致力于商业地产业的投资咨询。公司总经理陈建明曾任中国第一个郊区SHOPPINGMALL,北京MALL的项目经理。在北京MALL项目的操作过程中,深入研究商业房地产行业在国内外的发展,并与国内外商业房地产投资商、发展商进行了广泛的沟通接触,结合深入研究及具体项目操作经验,总结出以上投资决策理论在商业房地产领域的实际应用。下文将具体介绍赛睿决策分析理论在商业房地产领域的具体应用。步骤1:商业房地产项目市场潜力判断商业房地产项目市场潜力的判断分为两个部分:1(判断商业房地产项目拟选定的发展城市是否具备相应市场条件:依据第四章中关于城市中心商业房地产和郊区商业房地产发展的市场条件,判断拟建商业房地产项目所在城市的生产力水平是否可以支撑该项目建成后的良性运营;2(判断拟投资商业房地产项目最终选址地区的市场条件:在确认拟选定的发展城市具备相应市场条件后,需通过市场调查、市场预测、建立数学模型,或以所在城市当前商业市场规模、所在地区客户到访的渗透率模型为基础,确定拟定选址位置可否发展商业房地产及发展商业房地产的可承受发展规模。步骤2:商业房地产投资商竞争优势判断在对商业房地产项目市场潜力做出肯定判断后,需要进一步判断该投资商的竞争优势。比如,大地集团投资建设的北京MALL项目,大地集团的竞争优势在于其在广告传媒业十年积淀的广告经验;由北京王府井百货、北京物美商城及中关村生命科技院共同投资开发的中关村国际商城,其参股企业王府井百货和物美商城有较为丰富的商业企业运做经验,对于商业房地产来讲,上述商业经验成为其竞争优势。从上述分析,可以得出北京MALL和中关村国际商城的投资商在商业房地产项目的投资过程中,其企业竞争优势均可以得到发挥。企业在任何投资决策中必须准确判断自己的竞争优势,这是企业运营过程中最大化竞争力的首要过程。步骤3:投资商竞争优势在商业房地产项目上的发挥度在投资商确定其竞争优势后,应判断在商业房地产项目的操作过程中,其竞争优势能发挥到何种程度。其竞争优势发挥的程度越高,企业越具有投资开发商业房地产的可行性。企业必须准确判断其竞争优势在商业房地产发展上的发挥度。如果企业的竞争优势在商业房地产发展过程中,得不到发挥或发挥很少,那麽不需要做进一步的分析判断,企业就应放弃该投资方向,最好去做别的投资选择。步骤4:投资商竞争优势在商业房地产项目操作中的比重判断商业房地产的投资有其特定的特点,诸如投资大,回收期长,回报率较低,风险较高等。鉴于上述投资特点,及商业房地产项目操作过程复杂,牵涉行业广,多业态的复合业态特点,投资开发商业房地产对企业有多方面的竞争需求。投资开发商业房地产的竞争需求包括九大竞争需求:1)、土地成本的竞争需求2)、资金势力的竞争需求3)、商业地产开发经验的竞争需求4)、招商能力的竞争需求5)、融资能力的竞争需求6)、管理能力的竞争需求7)、公关能力的竞争需求8)、资本运做能力的竞争需求9)、其他能力的竞争需求以上各项竞争能力的竞争需求,需要企业在决策过程中逐个谨慎判断。依据对各竞争需求的分析,投资商才可以确定其各方面的掌控能力的高低、大小。对各竞争需求不同的掌控能力的不同组合将决定最终的投资决策方案、股权组合方案、项目运做方案、资本运做方案、市场运做方案等。赛睿顾问经过长期研究和实践,在评估投资企业各项竞争能力的竞争需求及评估各竞争需求不同组合状况下的决策等方面,均建立了分析模型。希望能为中国商业房地产的投资商提供有益的投资咨询。步骤5:投资商做出投资与否的决策及如何投资的决策前四个步骤实际上是渐进式的,只有上一个步骤的分析结论是肯定的,下一个步骤的分析才是有效的---如果对某个商业房地产项目的市场机会判断的结论是:该特定位置、特定市场环境的商业房地产的市场时机尚不成熟,那麽后面的步骤可以不进行,即可以否定该投资机会;如果步骤一肯定了该商业房地产项目的市场机会,而步骤二、三分析发现该投资商的竞争优势在该项目上无任何发挥,该项目也只能予以否定;如果前三个步骤分析的结论均正面肯定,第四个步骤的分析将极为重要。就步骤四而言,以下八大竞争需求对能否投资及如何投资的影响程度截然不同:1)、土地成本的竞争需求该因素可以让投资商在项目初期即可以站得优势或处在劣势。2)、资金势力的竞争需求该因素在投资判断中起核心作用,将决定该投资商可否投资该项目、可否以大股东的角色独立运做商业房地产以及在何种法人治理结构下才可以运做完成该项目。具体判断较为复杂。3)、商业地产开发经验的竞争需求该因素对于战略投资伙伴的投资判断极为重要。4)、招商能力的竞争需求该因素对投资决策的影响力度不大,主要要求投资商在运做时能充分考虑。5)、融资能力的竞争需求该因素是决策的核心因素,必须谨慎对待其角色。6)、管理能力的竞争需求该因素会影响股