文档介绍：第一章总论第二章投资环境研究第三章市场研究项目地理环境和附近地区竟争性发展项目第五章规划方案和设计条件第六章建设方式和进度安排第七章投资估算和资金筹措第八章项目评估基础数据的预测和选定第九章项冃经济效益评价第十章风险分析第十一章研究结论和建议第一章总论一、项目背景1、项冃名称:上海松江新桥别墅(暂定名)2、可行性报告编制的依据:《城市居住区规划设计规范》《上海市T程建设规范》《城市居住区公共服务设施设置规定》《住宅设计规范》《住宅建筑设计标准》《建筑工程交通设计及停车场设置标准》《城市道路绿化规划及设计规范》二、项目概况1>地理位置:该项目位于上海市松江区新桥镇,东邻明华路,南至明中路,北依砖新河,西望九新路。该项冃紧邻上海知名的莘闵别墅区,是上海西南部中高档楼盘集聚地之一。2、建设规模与目标:土地面积:489m(326000平方米)容积率::2年6个月(暂定)土地价格:人民币118万元/亩建筑面积(预计):总建筑面积:237980平方米3、周围环境与设施:松江区位于长江三角洲内上海市西南部,在黄浦江中上游,沪杭铁路、沪杭高速公路、沪青平高速公路、同三国道等干线,形成纵横交错的道路交通网,黄浦江横贯东西,提供便利的水运条件。毗邻建设屮的地铁9号线,距地铁1号线莘庄屮转枢纽不足10公里。距上海火车站、虹桥机场、外滩、浦东陆家嘴等中心区域均在40公里范围内,30分钟车程可达。与上海影视拍摄基地、余山国家旅游度假区、松江大学城处于同一区域内,具有良好的自然环境和文化氛围。4、项冃SWOT分析优势及机会该项目地处上海最具发展潜力的地段之一,紧临日臻成熟的莘闵别墅区,该地段现将成为上海最佳的居住区域之一。近几年,上海稳步发展经济,加快市政建设步伐,使得该区域的房地产具有一定的升值空间。该区域其它别墅的大规模成功开发,为该项目的房价定位提供了市场认可性。该项目所在的松江区拥有国家级出口加工区、旅游度假区、科技园区,是上海市“十五”发展计划唯一的建设示范新城,对项目有促进作用。场地己经达到“三通一平”标准,获得土地后可直接开工建设,可节约建设周期,避免市场风险。劣势及威胁2004年10月29H和2005年3月17日,,央行在不到半年的时间里,两次上调个人房贷利率,力图平抑房价、打压房地产市场,从中央的宏观调控的过程中,有可能再出台影响房地产投资的其他政策2004年3月,上海出台《关于预售商品房转让问题的决定》,明确规定口同年4月26日起,预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让,并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前,房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。2005年3月5日,上海市政府紧急出台《上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产持续健康发展的若干意见》,分别从信贷、税收、信息建设、市场监管等方面限制投机性购房行为。两天后,上海市政府再次发出《上海市地税局关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》,规定上海市个人购买普通住房,居住不满一年出售的,要按销售价与原价的差额征收5%的营业税,%的城建税、教育费附加和河道整治费。上海房地产市场深受外地资金影响,各银行一致提高外地人购房首付比例,影响投资者热情。(5),—般只能建设联排或者叠拼别墅,与独幢别墅相比,容积率过高,影响别墅景观。第二章投资环境研究上海地处长江三角洲前缘,东濒东海、北接长江、南临杭州湾、西邻江、浙两省。地理位置十分优越。,人口1600多万,是我国的经济、金融、贸易中心,也是世界著名的大都市。上海属亚热带季风气候,四季分明,温和湿润。境内地势低平,河网密布,自然环境良好,被誉为屮国大陆最适合居住的城市之一。上海是中国对外交流的一个重要窗口。这里每年举行各类国际会议,其中有政治、经济、商业、文化、艺术领域的国际交流和展览等;此外,上海已有22000多家外商投资企业和近4000家港、澳、台和外国企业的驻沪办事处。上世纪90年代以来,上海作为我国最大的综合性工业基地和商业最发达的城市,以“以建成长江三角洲经济区的龙头城市”和“太平洋西岸的国际经济、金融、贸易屮心”为目标,大力吸引外资,连续十余年经济增长保持两位数以上。2004年,上海经济保持了平稳健康的发展格局,,%。固定资产投资额突破3000亿元,%o社会消费品零售总额增长加快,%o外贸出口继续保持2003年以来的强劲增长势头,%。城乡居民收入持续提升,%%o国际航运屮心建设取得明显成效,