文档介绍：曲晓燕,等:保障房建设对商品房价格的影响市场透视保障房建设对商品房价格的影响基于住房供需预测的分新曲晓燕,王和俊,史鸿(华经通策投资咨询公司,北京100038)[摘要]政府大规模建设保障房意在解决供需矛盾,使其成为控制房价上涨的砝码。本文将从考虑需求转移的角度进行分析,预测未来五年商品房新增供需缺口,从而证明大规模建设保障房并不能解决供需矛盾,也不能成为有效控制房价的最好手段。[关键词]保障房;需求转移;供需预测[中图分类号]F42O[文献标识码]A[文章编号]1005—6432(2011)4O一0007—031研究背景有完全解决供需矛盾。为了抑制房地产市场投机和房价过快增长,2009年12月至今,政府次调控房地产市场,但房价并没有下降。房价过高不仅加重了城镇居民生活负担,抑制了其他方面的消费需求,也会加剧社会矛盾。“十二五”政府强调改善民生,调控房价成为必然,但房地产对中国经济的拉动作用举足轻重,调控不当将带来经济下滑风险,而保障房被认为是保民生和保增长的最佳结合点。由于城镇化率快速提高,使得大量进城人口住房得不到保障。根据“十二五”规划纲要,未来五年城镇化率要提高4个百分点,%%,五年内将有5360多万人口进城,,将需要1600多万套住房,且这部分群体中有相当一部分人的住房要由城市保障房解决。巨大的供需缺口,使得政府不得不在“十二五”时期加大力度建设保障性住房。在以上背景下,“十二五”时期中国提出未来五年新增各类保障性住房3600万套,其中,2011年和2012年各1000万套,后面年完成1600万套,使中国保障性住房的覆盖率达到20%。政府将保障房建设作为解决供需矛盾的突破口,从而成为稳定房价的有效手段,本文将对未来五年住房供需缺口进行预测,,且各层次住房需求分化明显,未来推动中国住房市场发展的主要因素有两个:第一是城镇化过程继续带来的城市新增住房要求,第二是由人均收入逐步提高所带来的改善性需求。根据十二五规划,未来五年即到2015年中国城镇化将再提高4个百分点,%%,,意味着将有5360万农村人口进入城市,这部分人的住房需求()(见表1)。改善性住房需求增长与城镇人均可支配收入增长基本同步,过去十年(2001--2010年)%,预计今后五年至少保持这样一个增长水平的问题,%左右的增长水平。如此,,。由上述两部分构成的潜在住房需求,预计2011--2015年该潜在住房需求年均增长5%左右,其中商品住宅潜在需求和保障性住房潜在需求各占70%和30%。表12011--2015年新增住房需求预测项目2011矩2012正2013正2014正2015年城镇化率(%)(亿人)(亿平方米)