文档介绍：基于保障性住房建设的商品房价格的讨论及其预测
摘要
近十年来我国一些城镇的商品房价格上涨飞快,房价的过快增长不仅极大地
影响到城市居民的生活水平,也成为了影响整个稳发展的一个不
稳定因素。与此同时,各类保障性住房建设力度也在不断加大。政府和普通老百
姓越来越关心房价问题,其中有三个问题最为显著:①影响商品房价格的主要因
素有哪些?②若考虑保障性住房的建设因素,那这些主要因素与房地产价格之间
到底有怎样的定量关系?③保障性住房建设会不会降低房地产价格,在不同的保
障性建设力度下,房地产价格有怎样的走向?
本文将以北京市房地产价格为例,就以上三个热点问题进行建模解答。
针对问题一,我们选取了影响房地产价格的 7 个因素,将商品房价格和其 7
个影响因素看成 8 个动态系统,建立了灰色关联度分析模型,得到了商品房价格
与其 7 个影响因素之间的关联度,最终选出 4 个主要因素:北京市年生产总值,
北京市商品房的平均建造成本,北京市人均可支配收入,房地产商家的投机性。
针对问题二,我们加入了保障性住房建设力度这一影响因素。分别利用微分
方程模型、多元线性回归模型求解,发现商品房价格与包括城镇住房保障规模在
内的主要因素之间存在线性相关性,并得到了多元线性回归方程:
lnY k  X1 k X 6 k X 7 k X 8  k
针对问题三,我们根据商品房价格与包括城镇住房保障规模在内的主要因素
之间的多元线性回归模型,以北京市 2013 年房价预测为例,分别讨论了当保障
房建设力度分别扩大 5 倍,10 倍,15 倍时,商品房的价格分别为: 元/
平方米, 元/平方米, 元/平方米。
最后,根据本文研究结果,我们以简短论文的形式对我国房地产价格问题提
出相应的咨询建议。

关键词商品房价格主要因素保障性住房建设灰色关联度分析模型多
元线性回归
一、问题重述
背景资料
近十年来我国一些城镇的商品房价格上涨过快,过高的房价使城镇中低收入
者无力购买住房,为了社会持续稳定的发展,政府一直出台各种文件,对房地产市
场进行调控。但由于各部门配合得不协调,房地产的价格在过去的几年时间里快
速地上涨,房价成了各种社会矛盾的焦点。与此同时,保障房建设正在加速推进,
中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会上强
调,要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署,大规模实施保障性安居工程,
加大投入,完善机制,公平分配,保质保量完成今年开工建设 1000 万套的任务,
努力改善群众住房条件。
需要解决的问题
在上述背景之下,商品房价格问题越来越受到人们的关注。物价水平、金融政策、税收政策、土地、城市化率等都是影响房
地产价格的因素。随着公租房、廉租房和经济适用房等各类保障性住房建设力度
的加大,房地产的供给力度也随之增价,并将对房地产市场价格产生较大影响。
本文将就我国商品房价格研究并解决以下问题。
1. 对有关统计数据进行分析,用适当的方法寻找出影响房地产价格的主要
因素或指标。
2. 建立房地产价格与包括城镇住房保障规模在内的主要因素或指标之间
联系的数学模型。
3. 利用所建立的关于房地产价格的数学模型,根据有关政策和规划对未来
几年我国或某一地区在不同的保障房建设力度下就房地产价格趋势进
行仿真或预测(若有需要,我们将根据模型的需要对未来的情况作适当
的假设)。
4. 根据所建立的数学模型和仿真结果,对房地产价格问题提出我们的咨询
建议。
二、问题分析
问题的重要性分析
在问题一、二中,我们将对商品房价格及其相关因素的统计数据进行分析,
用适当的方法寻找影响商品房价格的主要因素或指标,建立房地产价格与这些因
素之间的联系。房价的过快增长不仅极大地影响到城市居民的生活水平,也是影
响整个稳发展的一个不稳定因素,而找出影响房价的主要因素,
研究这些因素与房价之间的定量关系则是研究房价问题,提出改进我国房产宏观
调控以稳定房价的基础,具有很重要的理论和现实意义。
在问题三中,我们将利用我们所建立的关于房地产价格的数学模型,在不同
保障房建设力度下就房地产价格趋势进行预测。在目前房地产价格普遍高涨的情
况下,正确的市场预测可以使国家政府,房地产商家对房地产市场变化心中有数,
政府可以根据预测情况更加合理的调控保障房的建