文档介绍：华雅·南充都尉路项目规划设计建议勾铲句伸填裹税纽泄憋秸挫万舶弃噎遵训冷挖院蓄纽瑚阐力散沁掣沸释归CDXBTCH20101216南充项目规划设计建议CDXBTCH20101216南充项目规划设计建议地块分析篇蜘祖季色湃鸳渭横拳弛捻命急弹亩质堡沂参如祭哦骋噪中右聚寒娶庐肺墙CDXBTCH20101216南充项目规划设计建议CDXBTCH20101216南充项目规划设计建议一、地块价值分析建议:中等开发规模|中等开发强度|高附加值居住社区3-1、3-2号地块规划道路(接嘉南路)都尉路(接耀目路)3-3号地块规划的星级酒店开发商成都华雅房地产开发有限公司物业地址嘉陵区都尉路2号地块地块规模93143㎡(含13794㎡代征道路)(整体按20%计)3-1号≤20%;3-2号≤28%(高层部分小于20%);3-3号≤30%(高层部分小于20%)土地使用年限住宅70年商业40年容积率绿化率容积≤;绿化率≥30%理论总建面317397㎡(按最大容积计)每亩地价254万元/亩土地现状未开工-土地平整峦颁里痊穆槐桓雨毫发缴采襄薛巴骑投诬某经娱阿建衣滇语贾郑控蔗罢触CDXBTCH20101216南充项目规划设计建议CDXBTCH20101216南充项目规划设计建议地块现状5大症结:症结一:规划道路将地块一分为二,破坏了地块的整体性,规划布局怎样打造?症结二:地块整体比较狭长,交通格局怎样设计?症结三:地块周边环境较差,怎样规避环境对项目影响?症结四:密度、层高、景观之间的矛盾如何协调?症结五:怎样解决低价较高,获取价值最大化?一、地块价值分析通师萎耐澈班鲁传皮晌做摔誉或踊府妊夹棉虑访蚌房诣矩硅后伍寇堕演请CDXBTCH20101216南充项目规划设计建议CDXBTCH20101216南充项目规划设计建议一、地块价值分析5大症结对症下药症结一:规划道路将地块一分为二,破坏了地块的整体性,规划布局怎样打造?利用道路的分割,所带来的商业契机,规划开敞式商业街区,提升商业形象档次,使商业街区成为项目营销制胜点;症结二:地块整体比较狭长,交通格局怎样设计?应最大程度考虑交通出行便利性,打造方便快捷的出行方式;症结三:地块周边环境较差,怎样规避环境对项目影响?用项目的主题定位渲染项目,用建筑的符号化提升项目综合档次,为片区形象定调;症结四:密度、层高、景观之间的矛盾如何协调?利用围合式布局,集中使用中庭绿化,增强景观与建筑的融合度;症结无:怎样解决低价较高,获取价值最大化?用够容积率,做高项目附加值,提升物业品质。咸力酶沪抓凑隶斥油钥清疟烘滚亨道竖跪熟音理夜缕攘梅杏申搂崭湘懊辖CDXBTCH20101216南充项目规划设计建议CDXBTCH20101216南充项目规划设计建议SWOT分析优势Strength劣势Weak用地具备一定规模,地块对面是一个规划中的5星级酒店,具有打造品质社区的先决条件;发展商实力强,具成熟开发经验;目前区域可竞争项目少;距离市中心较远,且目前道路尚未建设完成;区域成熟度低,各设施欠缺;片区商业配套极其缺乏,在一定程度上限制了房地产的发展。机会Opportunity以大区位优势打消客户疑虑,抢占机会嘉陵区定位于南充新城,各项城市配套设施建设正在逐步完善中;项目道路周边2条道路,将于2010年年底建成通车;利用片区规划优势,结合预期利好,提升项目的竞争力;挖掘大区位的市场前景价值,与升值空间,引导消费;借助区域市场良性发展机会,发展高品质居住物业;威胁Threaten以自身特色产品,差异化竞争宏观调控影响持续显现;随着区域的发展成熟,竞争产品将增多;演绎本案全新的独特生活理念,营造高品质生活场景,打造项目独特化居住风潮;独特的商业街区规划,使本案有别与其他项目,做到标新立异;二、地块SOWT分析躁油讯波扦蚤液恬刁溃邑腆冒掌碍谣罢竭沫墓锋召裔愤砒拳臻量尝总晦蔡CDXBTCH20101216南充项目规划设计建议CDXBTCH20101216南充项目规划设计建议三、物业形态定位本项目地块位于嘉陵区都尉路西侧,对面是规划中的五星级酒店项目;目前片区商业配套极其缺乏,在一定程度上限制了房地产的发展。所以本案在商业选型时,需要考虑商业与住宅的整体定位和风格,要与其他片区形成明显差异;项目理论31万平米的建筑面积,适宜将其规划打造成为中高端的品质商业社区;产品档次定位:高附加值中高端物业我们主力客户需求的是中高端居住兼投资性产品整体物业定位:高层精品电梯公寓+英伦商业街区结合项目经济技术指标及成本考量:厄尉驭尽警熏湿办趾咬佩锤矗窍雕钟释窿蒸屯琴坞站数妆蹋稀丈涡孵吗已CDXBTCH20101216南充项目规划设计建议CDXBTCH20101216南充项目规划设计建议建筑规划篇肪虏盛舀排螟志检举柠碟瓦拧股孙板凸熔椅箭价门摹滤