文档介绍：*小寨十字西南改造策划方案方案架构:第一部分基本情况第二部分项目定位第三部分规划建议第五部分效益分析第四部分设计建议前言前言:受雁塔区人民政府委托,针对小寨十字西南片临街土地的改造建设项目,经过广泛深入地调研,结合国内外先进的商业体建设经验和西安市的商业环境,完成了项目规划设计前的策划报告,供决策参考,也供未来项目的详细规划设计提供依据。基于项目地的基本特点、开发主体的需求、西安市商业环境、小寨商圈的改造升级规划、国内外商业物业的发展趋势、消费人群的需求特点等六大因素,我们初步判断该项目应该定位成大型城市商业综合体,建设成为西安标志性的商业体之一。项目的建设,必将极大地提高西安市商业的现代化、国际化的程度,有力的推动西安市及雁塔区的经济发展,强力支撑小寨商圈的改造升级,意义重大。小寨西路长安路项目地概念展示小寨西路长安路长安路小寨西路第四部分设计建议方案架构:第一部分基本情况第二部分项目定位第三部分规划建议第五部分效益分析第一部分基本情况第一部分项目地基本情况分析位置及范围:项目地地处西安市城南板块及小寨商圈的中心小寨十字西南角,东临长安路,北临小寨西路,南沿长安路至黑河指挥部,西沿小寨西路至干休所,整个项目地呈“L”型,项目地全部隶属于陕西省军区。现状:项目地改造范围主要包括:军区的小车队、军人服务社、军区招待所三部分。土地指标:项目地总共占地55422㎡(约83亩),需拆除房屋面积40647㎡范围依据:以上改造范围的框定,只是对军区现有对外服务功能的整体改造升级,以“不会对军区的正常军务活动有任何影响”为前提。(一)项目地概况小寨西路长安路第一部分项目地基本情况分析1、项目地地处西安市城南板块的中心——西安都市副中心。城南是西安发展起步最早速度也最快的区域,是西安的文教科研区、高新技术产业区、文化产业区,是西安经济发展水平最高、人居环境软硬条件最好的地区,聚集了西安大部分高素质、高收入人群及大学生人群,是消费力最强的区域。小寨十字无论是地理位置还是商业辐射力均是无可争议的城南中心,同时也是城市规划(国务院已审批)确定的都市副中心。2、项目地地处小寨商圈的核心区。小寨商圈是西安市第二大商圈,是城南的商业中心。小寨商圈依靠城南强劲的经济发展动力和聚集的优质消费人群,其发展速度在西安市远远领先于其他商圈,小寨的人流量及商业物业租金直逼钟楼商圈。而小寨商圈的核心无疑是小寨十字,项目地所在的十字西南角是小寨商圈最核心的商业地块,是小寨商圈发展升级的重要承载地。3、小寨商圈的升级改造正全面迅速展开雁塔区政府正在全面推进小寨商圈的升级改造,打造一个全国领先的新商圈,作为商圈中心的小寨十字当然是首当其冲,十字东北角的长安大学沿街项目地已开始拆迁施工、西北角的邮电国际项目已进入规划设计阶段、东南角项目也已开始拆迁施工,小寨商圈中心小寨十字的改造升级仅差西南角一环。同时,小寨商圈很多商业改造项目及街景整治工作已全面展开,可以预见在2010年小寨地铁施工完成后,小寨商圈将以一个全新的现代化商圈面貌迎来新的发展机遇。(二)项目地环境要点第一部分项目地基本情况分析4、项目地交通优势明显项目地地处西安市南北中轴线长安路旁;正在修建的地铁2号线小寨站与项目地相连;南二环、长安路、小寨东西路、朱雀路、纬二街等多条城市交通干道交汇;可直接通达西安市各个角落的达40多条的公交线路网;以上交通条件使项目具有无可比拟的交通优势,在汽车社会来临的今天,相比日益拥挤的城内钟楼商圈无疑具有更大的发展空间和竞争力。5、小寨十字地铁施工正展开,十字东边道路已封闭,工期22个月(约2年)。6、周边各类商业业态密集密布,商业氛围浓郁,人流量超过30万/日7、项目地属于陕西省军区,建成后与军区相邻,规划建设需要多角度考虑军区的保密及安防需求。(二)项目地环境要点第一部分基本情况第二部分项目定位第三部分规划建议第五部分效益分析第四部分设计建议第二部分项目定位方案架构:第二部分项目定位1、总体战略定位:打造西安最时尚的大型城市商业综合体城市综合体概念:城市综合体,是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱等功能组成,并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。综合体一般功能齐全,规模宏大,在一定范围内能实现自给自足,形成“城中城”的经营方式,能使建筑产生良好的经济效益。如北京的嘉里中心、国贸中心、东方广场;上海的恒隆广场、正大广场;深圳的华润万象城;香港的太古广场、中环广场;日本的六本木、博多运河成等。根据城市综合体特点可以划分为:交通枢纽型城市综合体,城市CBD中心的城市综合体,城郊结合部城市综合体三种类型。2、功能定位:集商业、酒店、办公、餐饮、休闲娱乐于一体的大型城市商业综合体3、产品定位:商业:时尚百货、大型超市、临街商铺、商业内街酒店:5星级酒店、经济型酒店办公: