文档介绍：第一部分
市场研究及政策分析
区域整体市场现状分析
市场发展趋势预测
项目竞争环境分析
客群结构分析
案例借鉴
政策研究
研究路径——区域整体市场现状分析
成都市场现状研究
温江市场现状研究
►本案整体的市场研究分为两个部分。一是对成都市场的现状做
研究,以判断大市场对温江市场的影响,利于决策者把握大势。
►第二部分将对温江市场做深度研究。
环线分布——新增供应的整体外移
9
15
78
14
106
400
300
200
100
0
800
700
600
500
0—1环
1—2环
2—3环
3环外
郊区
60
40
20
0
120
100
80
新增楼盘供应量(万平米)
新增楼盘(个)
06年住宅新盘环线分布
►由于目前成都市二环内
土地已经基本供应完毕。
主城区开发已经逐渐的边
缘化。
►值得提出的是, 2006年
是边缘化、郊区住宅的分
水邻。郊区的总体供应量
已基本和主城区的供应量
持平。
►一方面,他导致郊区市
场的竞争越来越激烈,竞
争程度越来越高。同时,
也使得郊区化居住越来越
能赢得广大客群的认可。
由于市区土地供应的缺
乏,客群也被迫的进行转
移。
备注:下部分为温江市场状况分析
10
温江与周边郊县市场对比分析——价格居周
边郊县第三位,总体供应量居郊县第二位。
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
华阳
郫县
郊县06年新盘均价对比(元/平米)
双流
26
200
150
100
50
0
500
0
250
华阳
22
温江
19
双流
10
新都
15
龙泉
郫县
4
都江堰
25
20
15
10
5
0
都江堰
30
新增供应量(万平米)
新增楼盘(个)
温江龙泉新都
郊县06年新盘供应分布
►价格对比——郊县市场近
年来整体价格上升较快,除都
江堰外,均以超过 3000。作
为郊县住宅的第一集团的温
江,大市场的价格上涨,为温
江房价的上升提供了良好的基
础。
►温江住宅均价,居郊县价
格的第三位,由于开发时间较
华阳晚,价格低于华阳。双流
由于有较多的高档别墅进行支
撑,整体价格较高。
►新盘对比——温江的总体
供应量仅次于华阳,供应量较
高。可以预计,由于持续供应
量的增加,未来市场竞争会非
常激烈。
0
50
200
150
100
2003年
2006年
2004年
预售面积
2005年
销售面积
温江历年商品房供求状况
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
1100
2003年
3300
2006年
温江历年价格趋势
2295
1497
2004年 2005年
温江房地产宏观市场——价格上涨迅速,但
出现供过于求的情况。
总体市场特征——按
照经验,销售面积和
竣工面积比值在 —
,从这一指
标看出合肥目前市场
出现微弱供过于求;
(05和06年供销比分
别为:
)
价格特征——温江市
近年来房价上涨迅
速,特别是05和06
年。其主要原因是因
为光华大道的开通使
得温江已成为客户认
同的第一居所区域。
其次是因为品牌开发
企业的入驻拉动房
价,并且地块规模
大,产品品质高,吸
引大量的有车阶层来
该区域置业。
供应特征——光华大道、杨柳河两岸为主要供应
区域,多层为主,电梯逐步放量,销售率好。
►板块供应特征——光华
大道两侧和杨柳河两岸的
柳城板块供应体量和在售
住宅项目最大,分别占到
了市场在售楼盘的 37%和
36%,在售项目个数比例
为62%。
►物业供应特征——目前
市场主要以多层为主,但
和黄地块、仁和春天、香
蜜湖都有电梯物业进行开
发,预计未来电梯公寓将
大大放量,市场竞争激
烈。
►销售特征——目前温江
市场整体销售率较好。光
华大道整体销售率达到
80%,由于柳城板块以高
端物业面市,销售周期较
长,但电梯公寓销售有较
大的抗性。
5050
5000