文档介绍：1/22天立集团宜宾总部基地项目一期市场定位及产品定位决策讨论表表一、总部基地项目一期物业总体配比一览表类别用地面积(亩)用地比例容积率建筑面积考虑兼容性(万㎡)业态配比分业态说明面积(万㎡)%——%商业6商业产权塔楼6酒店2万,公寓3万,%%%独栋、双拼、叠拼、联排、%332兼容c10%%%%表二、办公产品市场定位及产品定位决策讨论表5制表:总裁办2/22序号项目内容定义说明1项目案名天立川南总部基地一期2目标客户1、国际国内中大型企业驻宜宾分支结构;2、宜宾主城区对办公形象、办公环境较为关注的企业;3、宜宾下辖区县对办公形象较为关注的中大型企业。建议可通过政府引导的潜力较大的行业类别为:金融行业、电力行业、煤炭行业、酒类产业、机械产业、化工产业、轻纺产业等3总体规划物业形态及比例别墅类产品以5-6F为主,综合楼18-20F,(万㎡)功能分区占比(%)自持/出售售价(元/㎡)独栋1200㎡-3000㎡㎡-1200㎡㎡-800㎡㎡-800㎡㎡-1500㎡-22---4竞争战略定位宜宾形象绝对第一的办公集聚地,以市场有效占有为核心,通过强势推广,建立宜宾形象最高、配置最优、环境最佳、配套最全的商务办公集聚基地,实现宜宾办公产品升级换代5去化周期及开发分期一期办公物业面积预计约22万㎡,根据前期的相关分析,-5万㎡预计,预计消化周期4-6年。开发分期上一方面根据地块划分,办公部分力争划分为3个分期;另一方面在销售上采用租售并举的模式,保证项目入住率,实现以开发房源消化的稳步推进。6首期物业及户为有效测试市场,一期产品配比与总体产品配比基本相同3/22型配比7首期户型创新要求尊重市场客户永远无法改变的占便宜的心理,通过局部空间挑空、建筑退台形成局部露台、适当增加阳台数量与比例等手法的应用,实现适当体现户型的赠送空间,同时通过户外延展空间的设计,良好实现办公物业与龙头山公园的遥相呼应,实现园景相融。9首期限额设计成本不高于董事会批准的土地版工程全部成本标准10建筑风格以现代风格,结合部分简欧风格的元素,与住宅形成呼应11首期建筑公共装修标准?层高:-,独栋双拼物业可部分配置主入口挑空一层的空间;?形状要求:为保证使用效率,以方盒(BOX)形状为主,以长宽的变化体现不同楼栋的差异。?面积要求:层面积根据楼层与总面积对比指标进行调整,单需要保证交通体的合理布局。?承重要求:无特殊要求?配电:原则上按照5KW/100㎡配置;场地必须经过消防环保等方面的验收,且配备有消防、环保方面的设施可供利用。?可就近接入市政管网系统(水、电、电信等);12生活配套结合商业定位结论社区配套设施13商业规划结合商业中心、综合楼临街部分、小型单体商业楼规划具体规划详见商业部分商业配套选址及规模4/2214小区景观园林标准成本不高于董事会批准的土地版景观工程全部成本标准景观节点与组团景观目标景观特征景观节点提供精致、集中的开放空间强调交互性,景观与人的交流主景观轴内部景观主轴,具有半开放性的特征,人行、车流穿梭的同时具有多个参与性的空间。不同类型的公共空间连成一条完整的景观轴线,既独立存在,也相互关联和呼应。景观组团营造符合各个组团特征的园林景观,实现园区环境优化,同时满足工作人员休息、游憩的相关功能要求。使建筑与园林景观相融合,将绿植花草、休闲设施、体育活动场地和安静的休息环境有机地组织在园林中。风格及成本标准15体验区选址规模及景观标准选址于整体地块中轴线,借势中轴线“白沙中央滨水公园”规划,利用中轴线侧的商业楼作为项目招商中心选址;招商中心规划3000-5000㎡;将中轴线景观打造作为项目景观体验区,建设标准依据政府只制定的实施规划,中央公园打造可有公司先行垫付。体验区选址\规模\成本5/2216交通动线要求为保证所有楼栋停车便捷性,需要实现车行线路与每个楼栋的便捷联通,每个楼栋停车位采用楼栋下地下专属车位+地上生态停车位结合的方式布置;同时根据总体布局考虑规划与车行线交叉相对较少的步行动线。是否人车分流17参考榜样楼盘青羊总部基地营销中心建议选址营销中心建议选址6/227/22表三、商业产品市场定位及产品定位决策讨论表制表:总裁办序号项目内容定义说明1项目案名天立川南总部基地一期2目标客户1、总