文档介绍：丽娜模式”介绍第一:为什么要选择这个模式?,管理缺失。。,但却说了不算。,房产贬值。。第二:这个模式的傻瓜解释。这个模式的核心内容就12个字“区分穷尽,物权自主,量化公开”。——将小区公共的部分,只要能分给业主的,都分出去。谁使用,谁维护。——除了产权证面积以外的共有部分,业主自己说了算。——小区的(包括楼门的)全部收入、支出都必须定量再公开。第三:::业主大会是小区的最高权利机构。业委会是执行机构。业委会只有执行业主大会决议的权利,而没有实施的权利——管理权。现场的管理团队(物业公司管理,自管,分项管,职业经理人管)是全小区的管理人,行使的是管理权。他的管理权限必须是在业主大会授权的范围内行使。:他们是全管,自己说了算。也就是你的家,他做主(地面存车费分成都是不合理的)。通过管权分立的机制设置,向业主展示的是有权利的不管事,管事的没权利,形成相互制约。:,收费人是没有权利给任何一家业主减或免物业费。这样就保证了小区秩序的正常运转。同时也维护了全体业主利益的公平。:是他们收费,收上来的钱究竟是谁的由于没有人去精算,所以从香港引进物业公司那天起,物业费就归物业公司所有。而香港这种物业公司管理是物业公司尽职尽责,业主公民意识非常强的情况下物业费的核定是根据市场规则测算出来的,所有才有了物业公司于业主之间利益的平衡。那样,物业费理应回归物业公司所有。但我们不是,小区的物业公司由于买房子之前就定下来了,必须服从。卖给你房子时的承诺和住进房子时的管理完全是两回事。所以一年以后,在收不上来物业费的情况下,减员吃空额,或降低服务内容。接下来就是业主都不去交费了。先以牺牲自己为代价耗到小区被弃管。、设备坏了马上就有人修:,因为维修费已经作为日常的维修支出包给了现场管理团队,所以这部分维修费是必须要花出去的,不会再被承包人当做利润取走。业主委员会每个月是要监督维修费的使用情况,然后根据完成情况每月向承包人发放。这样,小区的设施、设备一旦有问题,马上就能修复,避免了损坏面的扩大。,收上来的物业费是要交到公司的,一旦进入了他们的账面客观上这部分钱完全属于他们所有,如果再想使用是要经过层层领导批准,所以能不能批准就是另外一回事了。小区的破旧也正因为是一种这样的管理才随之扩大。:,那么公益性收入自然也就进入了全体业主的账面,所有的公益性收入合同,如电梯广告,地面存车费等10余项都是由属于业主共有部分创造出来的,所以法律规定自然是要由物权人与使用人签订合同。那么随之,收费标准和交费时间一定要由物权人决定,也就是业主大会。,公益性收入在一般的情况下多数业主是不知道的。没有成立业委会的小区,公益性收入全部归物业公司所有。有业委会的小区因为业委会不专业不懂或者不清楚也没有向物业公司主张、索要公益性收入。物业公司借机将这部分收入弥补不交费的业主。这