文档介绍：赎楼业务详解一、赎楼简述 赎楼,是指在二手房交易过程中,由第三方出资替卖方(房产出让方)归还银行贷款,解除房产抵押,赎回房产权利证明的垫资或信用服务业务。赎楼业务的方式很多,常见的包括现金赎楼、转按揭贷款担保、同名转按揭贷款担保、凭证押回执放款担保等四种。除现金赎楼外,其它三种赎楼业务都要以取得银行担保授信为前提。 当前市场上的以现金赎楼居多,现金赎楼是指卖方将其房产转让给买方时,根据买方的申请,由放款机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款,以便顺利办理房产过户的业务。 现金赎楼分为交易类赎楼和非交易类赎楼。 1、交易类赎楼,即用于转按揭:当前,不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市。深圳现在尚无法办理住房抵押转让登记,市民要想出售尚处于按揭期的住房,就必须到银行把余款付清,把房产证赎出,才能进行转让和买卖。这就是交易类的赎楼,这种同一套房产变更借款人,变更抵押,就叫做转按揭。 2、非交易类赎楼处于银行按揭贷款偿还期内的商品房,由于升值或者已经偿还了相当长一段时间的按揭供楼款,业主希望用该房产从银行获得更多的贷款,能够先将房产从银行赎出,然后重新抵押给银行办理红本房抵押贷款,这就是常说的“加按揭”,也需要赎楼。 以上两种情况都需要先垫付一部分资金,付清银行按揭余款,即赎楼款。 二、赎楼业务特点 1、期限短,费率按照单笔收取根据深圳房产交易情况,现金赎楼关内一般可在10-20天内完成;关外时间稍长,一般在20-30天之间。市场上当前以非交易性赎楼居多,因此一般借款人拿到银行的授信批复,放款机构才进行放款,而且重新办理抵押登记手续约为5个工作日,时间长短上比较固定。当前现金赎楼收费标准为:●使用现金20天以内,%;●使用现金超过20天,但在1个月内的,费率为2%;●使用现金超过1个月,% 2、风险较低现金赎楼业务由于有真实交易背景,金额较小,期限较短,只要能够保证房产抵押解除瞬间不被第三人查封,几乎没有风险,只要做好过程控制风险就完全可控。因此,对于一家放款机构而言,现金赎楼业务可作为资金过桥业务的补充业务,以弥补资金过桥业务空挡期的资金闲置成本。 3、强调过程控制为了有效控制风险,放款机构需专门跟进业务办理,在借款流程中严控风险。借款人全权委托放款机构进行房产的公证转让、抵押、出租,放款机构获得业务的全权操作权限。而且要求一定要拿到银行批复才可进行放款。并要求借款资金专款专用,专门派人去银行确定房贷的还款账户和借款资金的赎楼用途,监督业务办理的整个过程。 4、业务来源较多依赖房产中介赎楼一般为短期,且业务很容易受市场房价决定。因此,对于放款机构来讲,利息收入有限。必须经过一定的业务量赚取一定收入。市场上的P2P网贷公司等放款机构一般采取与房产中介、担保公司等合作,因为此类机构有较大的客户群体和资金需求。如果建立长期的合作伙伴关系,也有利于降低风险。 三、赎楼业务流程及风险点 (一)业务流程流程参与人员办理要求合作机构发出业务申请风控部负责人经过微信群、QQ群进行业务发布风险管理部接单,去银行核查是否存在此单,进行借款人资信调查调查员查验《业务递交标准》资料齐全,确定贷款期限借款人全权委托调查员办理赎楼业务调查员审核资料(原贷款合同、抵押合同、原贷款银行欠款清单原件、新银行的贷款审批意见复印件)经过核查