文档介绍：土地估价案例与报告精讲班第35讲讲义概述路线价评估(考纲要求)熟悉:路线价修正体系建立的内容和方法。掌握:路线价的特点和评估范围选择条件、评估的基本原理、程序和基本表达形式。(复习难点)本章复习难点:深度修正的方法。(内容详解)一、概述路线价的特点路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地,设定标准深度,求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上,即得到该街道的路线价。可以看出,路线价的特点是临街的宗地地价随其距道路的距离(即深度)增加而递减,而不同特定街道的路线价不同。路线价评估范围选择条件路线价评估主要用于繁华商业区域的市街地的评估,尤其是道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市商业地。在路线价与区域平均基准地价发生交叉时,里地线以内以路线价为主,里地线以外以区域平均基准地价为主。 路线价评估二、路线价评估路线价评估的基本原理   路线价估价法认为城市内各宗土地(以商业用地为主)价格的高低,随其距离道路的远近程度,即临街深度的增加而递减;宗地越接近道路者利用价值越大,地价也越高;距离道路越远,利用价值越小,地价也越低。因此,路线价估价法与市场比较法类似,只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格,以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正,其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。在正常市场条件下,具有相同使用价值的土地,在交易双方具有等量市场信息的基础上,应该具有同样价格,即替代原理。可及性可以视为区位条件的一种表示,因此对于商业用地来讲,可及性是决定其使用价值的主要因素。同一街道,各宗土地价格的高低随着离开街道的远近程度,即临街深度而递减;同一宗临街宗地,其接近街道部分地价高于离开街道的部分,越接近道路者利用价值越大,距离街道越远利用价值越小,价格越低;在一个城市中,按土地的可及性可划分不同的地价区段,每个区段表示不同的区域条件即使用价值的差异。运用一定的评估方法计算同一路线价区段内的若干标准宗地的地价,然后求这些标准宗地的单位地价的众数或中位数、简单算术平均值、加权算术平均值等,即得该路线价区段的路线价。路线价评估的基本程序      地价实例调查,一般应以最近两年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。其调查的宗数应适当且分布均匀,调查结果应反映市场价格的真实性。   由于我国土地市场管理还不完善,给地价调查工作带来一定难度。一般情况下,主要向交易双方当事人、街道办事处、公证机关、房产管理机关、金融机关、土地管理部门等收集实例。调查资料类型主要包括土地出让、转让、土地租赁、房屋买卖、房屋租赁、合作建房、企业兼并等。调查资料应分别记载于买卖实例调查估价表或租赁实例调查估价表等表中。如有出国急售、债务清偿、竞投、人为哄抬、畸零地或亲友间买卖等特殊交易实例的情况,也应记载于调查估价表中。      宗地地价主要是应用市场比较法、收益还原法等估价的常规方法及由此派生的其他方法进行测算。但由于我国土地市场还不完善,很难形成统一、规范的交易案例,因此,只能从现有土地转移方式中,通过分析计算其中的土地的价格。按照土地转移方式,计算样点宗地价格主要利用土地出让、转让、土地租赁、房屋买卖、房屋租赁、联合建房、柜台出租、商品房买卖、企业兼并、土地人股、以地换房等资料计算。 