文档介绍：■a••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••1=1 3二、我国住宅小区停车位所有权归属问题现状 4三、住宅小区停车位(含车库)的行式 5四、目前国内关丁•住宅小区停车位所有权、使用权所产生的纠纷与问题 6五、目前我国住宅小区停车位所有权归属的立法状况 7六、应该如何解决住宅小区停车位所有权归属问题 7、结论 9、建议 9后记 10参献浅析住宅小区停车位所有权归属问题摘耍:住宅小区的停车位问题,是目前我国物业管理中最具争议的问题之一,“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈,由于现行法律规范的缺失和不甚明确,导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进…步深入和有车一族的不断涌现,“车位之争”,必将导致更大范围的矛盾对立,住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明,将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态,严重地损害了当事人的合法权益,妨碍着房地产市场的健康地发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规肚是当务之急也是必要的。本文试图结合我国目前的学说和借鉴国外一些理论和实践,根据小区停车位的不同形式,对其所有权归属问题进行分析探讨。关键词:住宅小区停车位所有权、八一A—一、刖訂小区停车位的所有权,从时间上可以分为两类:第一类所有权为停车位的初始所有权,这类所有权为开发商所有;第二类为后继所有权,指在开发商将全部房屋出售给业主后,停车位的所有权问题。这是两类不同性质的所有权,不能相互混淆。在现实生活屮,就第-•类所有权并无争议,有争议的为第二类所有权的归属,所以后者是本文分析的重点。在分析小区停久位(库)归属之前,我们有必要首先引入建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是指“根据使用功能,将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时,每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的,其权利的客体也包括两个方而,即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。《物权法》第76条规定:“建筑区划内的绿地,道路以及物业管理用房,属于业主共有,但属于市政建设的除外。会所车库的归属,有约建的,按照约定,没有约定或者约定不明的,除建设单位能够证明其享有所有权外,属于业主共有。”其屮虽然规定了建筑物区分所有权,其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题,规定“有约定的依照约定,没有约定的,除了开发商能够证明其享有所有权的以外,属于建筑物区分所有权人共有”。特别是目前争议较多的小区车位车库所有权归属问题,《物权法》规定,“建筑区域内,规划用于停放汽车的车位,车库的归属,由当事人通过出租,出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路,或者其他场地用于停放汽车的车位,则归业主共有”。《物权法》虽以做出相关规定,但是此类问题在现实牛活中还是比较复朵,是建筑物区分所有权归属规则在实务适用'I'的难点。二、我国住宅小区停车位所有权归属问题现状随着国民收入的增加和汽车价格的下降,汽车越来越多的进入普通家庭并成为生活重要组成部分。汽车在带给人们“方便”的吋候,也给人们带来了“不方便”——由于汽车数量远远多于停车位数量,“停车难”问题愈加突出;开发商、物业管理公司和小区业主之间因停车位买卖、租赁、使用、收益等所产生的纷争亦愈加显现。目前,我国法律尚未对区分所有建筑物的停车位所有权归属作明确规定,但有些地方已就此问题做了有益的探索,不无借鉴意义。2004年12月23日,南京市房产管理局等五部门联合发布《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》,明确了包括小区车位在内的各项附属设施的权属,明确规定相当于标准配建总量15%的室内车位和所有的露天车位为业主共有,其余归开发商所有并由开发商销售。这就意味着,在南京占配建总量85%的室内停车位以及超过配建标准的室内停车位今后将名正言顺地获得由房产部门颁发的所有权证。《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法》(1998年9月18日批准并施行)规定:“住宅小区的配套建设项目,投资摊入售房建设成本的,其产权属于小区居民共有。经营性的配套公共建筑(商业、文娱等),投资未摊入售房建设成本的,其产权属投资者所有,并按规划要求使用。”《安徽省物业管理条例》(2004年12月23日通过,2005年5月1日施行)规定:“物业管理区域内