文档介绍：项目操作模式编主要任务牵头部门工作关键点所需准备资料、资源工作规范成果成果流向号一土地获取发展部配合部门:策划部、设计管理部、造价管理部、财务部1土地信息收集1、土地信息资料收集(红线图、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同、房地产证等;)2、资料真实性、合法性调查:合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控;项目情况与转让方提供信息相符、项目不存在其他或有债务、纠纷或瑕疵;3、核资料准确度;《公司发展规划》《土地获取与评价体系》;《调查报告》开发部《政府资料提交及配合工作流程(宗地图、规划设计要点、计划立项等)》(红线图、用地规划许可证、土地合同、营业执照、税务登记证等作为附件)2可行性内部分析1、片区资料收集(现场踏勘)规划环境配套文化民俗照相机/地图/交通工具策划流程和操作规范现场踏勘表2、房地产市场行情资料收集供给需求价格政策法规统计年鉴/各种机构研究报告市场环境分析报告3、典型代表楼盘资料收集规模产品形态档次价格销售状况照相机/地图/交通工具楼盘调查表4、编制拓展建议SWOT分析和建议项目拓展建议3合作建房合同或土地转让合同评审后的合同稿《国家土地政策》签订后的《合同》4计划立项开发部《政府资料提交及配合工作流程》(宗地图、规划设计要点、计划立项等);计划立项批文《设计报建工作流程(图纸、填写表格、批文等)》;二前期策划阶段策划部配合部门:总办、设计管理部、发展部5项目总控计划1、计划草拟进度计划;资金安排与运用计划编写;人员计划;公司年度经营计划、由各专业工程师提供的设计周期、施工周期资料《公司年度经营计划》;《开发进度计划》初稿2、询相关部门意见组织召开计划协调会,出会议纪要项目实施计划草拟稿召开计划研讨会第1页5项目总控计划3、计划调整合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销周期等,各部门相关工作搭接流畅,计划的实际操作性强计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见《项目实施计划》修订稿4、定稿;在满足公司年度经营计划的前期下,基本能合理调配项目开发全过程中设计、采购、施工、报建、验收、营销阶段各相关部门所需的时间资源和其他资源,具备可操作性计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见经总办书面签字确认的《项目实施计划》5、关键路线。方案完成时间确定,初步设计完成时间确定,降水支护及桩基施工完成时间确定,主体施工图完成时间确定,满足公司年度经营计划中预售时间的进度要求已被确认的《项目实施计划》《开发进度计划》关键线路版6市场调查1、拟订调查方案目的/工作计划/要求策划流程和操作规范2、选择合作的调查公司公司实力/合作方式/合同洽谈/签约3、调查问卷设计(客户背景/产品需求/生活方式/价值观/片区认同)→征询相关部门有关问卷意见(产品设计部门/采购部门/总裁办)→修改/确定/报批4、调查实施入户调查→拦截调查→行内专家座谈会→潜在客户座谈会→典型代表楼盘调查→收集片区规划、交通、配套、环境、人口和收入、已开发和待开发项目、产业发展、城市文化和民俗等资料/整理分析→撰写市场调查报告(城市宏观经济分析/城市房地产市场调查分析/项目所在片区房地产市场特征分析/消费者调查分析/市场细分和各细分市场评估)→市场调研报告研讨(制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订)→市场调查报告审批(编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档)场地和礼品7市场定位1、市场定位报告撰写(项目土地特性分析/土地项目SWOT分析/市场细分、评估/目标市场选择/功能定位/档次定位/品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对比评选/优选方案建议)→制定PPT文件/召开专题研讨会(总图布局研讨、平面户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨、强弱电、空调、通风等设施市场需求分析研讨)/正式宣讲/提出建议/修订→审批(编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档)策划流程和操作规范;市场定位报告开发部/总裁第2页7市场定位(市场细分/客户需求描述)撰写(项目土地特性分析/土地项目SWOT分析/市场细分、评估/目标市场选择/功能定位/档次定位/品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对比评选/优选方案建议)→制定PPT文件/召开专题研讨会(总图布局研讨、平面户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨、强弱电、空调、通风等设施市场需求分析研讨)/正式宣讲/提出建议/修订→审批(编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档)开发部《策划定位报告调研、编写配合工作流程》市场定位报告开发部/总裁2、项目命名依据项目景观/规模/定位/意境/品位,拟订项目命名的原则和方向→命名提案/讨论/总结→向相关部门分发征询意见表→依据命名方案设计LOGO→命名与LOGO报批8概念设计指引书1、目标客户需求特性描述策划基本