文档介绍：人民法院委托拍卖房屋前应否清场作者:陈松柏周素林人民法院委托拍卖机构拍卖房屋的案件,在拍卖行实际操作中,有时会遇到,拍卖标的物被第三人占有,在不清场的情况下拍卖,要么影响拍卖成交率,要么影响拍卖成交后对买受人的交付,甚至出现违约的情况。那么,人民法院委托拍卖的房屋,拍卖之前应否清场?笔者认为,应分以下几种情况区别对待:拍卖标的物被第三人非法占有的,人民法院在委托拍卖前应予以清场。例如:某法院委托甲拍卖公司拍卖一处房产,该房产的主人(本案被执行人)因欠多人债务,房产已被其中之一的债权人采取非法入侵的手段强制占用。法院在没有对此房屋进行清场而允许非法占有人继续居住的情况下,委托甲拍卖公司拍卖此房屋。甲拍卖公司经过两次拍卖公告,在有多人想竞买的情况下,也没有将标的物买出去。原因就是-------竞买人担心买了房屋后,人民法院因各种原因清不了场或不予清场,买了个祸害。本标的物第一次拍卖几个竞买人去踏勘拍卖房屋时,此房屋的非法占有人威胁他们说,谁买了此房屋他就让谁没有好日子过!此房屋,除了非法占有人他自己谁也别想要!原因就是此房屋的主人欠他的钱,即使此房屋全部抵账给他,也不够房主欠他的钱。其他想买房子的人看到此人纹了身又喝了酒,担心其有***背景,不敢招惹,所以,他们都放弃了竞买报名。第一次拍卖就这样因非法占有人的威胁,无人敢报名而流拍。第二次拍卖有七个人报名,拍卖会举行当天,非法占有人带了一帮纹了身的人大闹拍卖会场。拍卖公司请来了110警察前来维持秩序,而非法占有人以跳楼***相威胁。至此,拍卖会不得不中止进行。最后,报了名的竞买人要求拍卖公司进行经济赔偿。两次公告两次拍卖,而标的物最后还是没有卖出去。通过这个案例,笔者认为:凡是出现非法占有的情况,人民法院应腾空房屋,清场后再委托拍卖,以确保拍卖当事人及申请执行人的权益受到法律保护。拍卖标的物被第三人合法占有后,委托拍卖前标的物是否要清场,要根据以下情况区别对待:(一)、抵押权和租赁权同时存在的情况第一、抵押合同在前,租赁合同在后,当事人为了实现抵押权拍卖房屋时,应解除租赁权合同,清场腾空标的物。例如:甲有空房一套,去年,甲因借钱将房屋抵押给了乙,并到房产部门办理了他项权证。为了获得租金早日还贷,甲将这套房屋出租给了丙,约定:月租金为1000元,租期为三年。在房屋租赁期内,甲的借款期限已到,为此,乙向法院起诉要求行使抵押权拍卖上述房屋。丁通过拍卖程序取得了房屋的所有权。丁取得房屋所有权后因其儿子结婚要住房,遂通知丙限期搬出,丙不同意搬出,认为房屋即使买卖也不能破除租赁,因抵押取得的房屋更不能解除原租赁关系。双方协商未果,起诉至法院。法院经过审理认为:房屋抵押在先,出租在后,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定:“抵押权人已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力”。判决:抵押权人乙有权解除租赁合同,遂支持了乙的主张,判决丙限期搬出房屋。象这种情况,人民法院在拍卖房屋实现抵押权时,应根据判决书的结果通知丙限期搬出,否则,不能委托拍卖!因为,一旦委托拍卖成交,买受人要求交付房屋,而丙又不肯搬出的话,就会涉及到拍卖交付违约。这样,旧的矛盾没有解决,又酿成了新的纠纷。根据法学原理,抵押权是一种物权,是抵押权人直接对物享有的权利,它可以对抗物的所有人及第