文档介绍：加油站土地拍卖的评估方法苏州天地房地产评估有限公司2加油站拍卖评估加油站情况分析加油站土地拍卖估价案例1加油站土地拍卖估价方法3目录2存在问题评估思路基准地价系数修正法收益还原法成本逼近法?加油站土地作为一种特殊商服用地在实际生活中为具有垄断性质的用地,评估中应考虑垄断地租的修正。一. 加油站情况分析基准地价系数修正法收益还原法成本逼近法扣除特许经营权费评估方法4存在问题?拍卖目的中,权益不可分割不动产价值的本质是不动产权益(包括权利、利益、收益),单一对象权益价值是不可分割单独存在的。拍卖目的中,加油站土地离开了特许经营权就不是加油站了,为此单一加油站土地与特许经营权是不可分割的。?特许经营权费≠垄断地租特许经营权是否等同于垄断地租要看市场是否充分竞争。在中国,中石油、中石化对加油站特许经营权有垄断性,特许经营权费用确定有明显“人为性”,现阶段特许经营权费不等于垄断地租。估价思路加油站土地拍卖评估中不剥离垄断地租或特许经营权价值。二. 加油站土地拍卖估价方法基准地价系数修正法我国各地基准地价基本上只有商服、住宅、工业三大类用地基准地价及其修正体系,很少细分到加油站等特殊商服用地基准地价及其修正体系。影响加油站用地收益的因素较一般商服用地(如商场、店铺)影响因素差异很大,有些影响因素甚至作用完全是相反的,加油站土地拍卖评估不宜采用一般商服基准地价修正体系。基准地价系数修正法经过调查和统计各加油站的收益水平及影响因素进行分析、制订相应的修正系数修正评估加油站估价对象土地价格。影响因素修正指标临接道路情况临接道路类型主干、次干、支路临接道路方向三面、两面、一面临路加油站密度区域范围内每平方公里加油站个数或相邻最近加油站距离车流量日均(周均)车流量分档入口入口方便程度规模加油枪、油罐等数量收益还原法土地使用权价值房屋价值配套机器设备价值含特许经营权价值加油站整体资产价值加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-配套机器设备价值-房屋现值收益还原法评估要点?根据周边类似加油站(稳定经营)历史经营情况推算单位面积净收益。?=销售收入-营业成本-营业税金-各类费用收益还原法剩余使用年限=40年拍卖时无房屋建成,假设建成房屋耐用50年>土地使用权剩余年限40年,剩余使用年限取40年。(收益还原法) P - 加油站整体资产价值;a - 年正常净收益; r –还原率;n –剩余使用年限还原率(实例法)?选取类似实例,调查搜集近期发生实例的交易价格、净收益等资料,选用相应的收益法计算公式V=a/r,反求出还原率r=a/v.?将周边类似加油站实例还原率与当地社会平均水平比较得出估价对象的还原率。