文档介绍：谨呈:上海旭辉集团
青剑湖27号地块
前期定位报告
苏州博思堂市场部
2007年元月
目录
一、宏观环境分析
二、苏州别墅市场研究
三、市场竞争及客源分析
四、项目分析
五、项目核心定位
六、项目建议
宏观环境分析
宏观环境分析
政策环境分析
政策出台后,苏州商品房交易6、7、8月份市场成交指标下降较多,市场反映明显
“国六条”政策
重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房;
进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用,有区别地适度调整信贷政策;
合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长;
进一步整顿和规范房地产市场秩序,加强房地产开发全过程监管;
规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场;
完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度。
宏观环境分析
政策环境分析
这项政策有利于缓解市场供需结构性矛盾。
别墅开发受到了严格的控制。别墅产品将会逐步稀缺。
停止别墅用地土地供应
2006年5月30日,国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》,决定从即日起,中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理。
宏观环境分析
政策环境分析
“住房结构”调控细则
2006年7月13日,建设部正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(即165号文件)。
①.90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”;
②.套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上;
③.今年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目,由当地政府因地制宜地确定需要调整的情况。
在此宏观背景下,本项目包含优势的同时,更多的要接受市场考验和自身的挑战。
宏观环境分析
政策环境分析
政策点评
持续宏观调控,表明政府稳定房价、保证经济稳定健康运行的决心。
房地产市场将回归到理性状态,有利于行业长期稳定的发展。
从土地市场来看,别墅开发限令是把双韧剑。
在宏观调控背景下,房地产企业面临重新洗牌。
宏观环境分析
经济环境分析
园区经济不断发展,带动了唯亭板块经济的发展。
苏州工业园区十年GDP发展列表
年份
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
06年1-9
GDP
(亿元)

252
365
503
581

增长率
(%)
/

——
占全市比
(%)
/
/
/

——
宏观环境分析
经济环境分析
园区已经成为苏州市房地产市场的领头羊地位。
园区房地产发展概况
年份
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006(1-11)
园区房地产
投资额

28

年增长率
%
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%
全市房地产
投资额

420

园区占
全市比重
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宏观环境分析
经济环境分析
园区经济的发展带动了行政区域的不断扩大,是园区周边乡镇发展的机遇。
大量外资企业和就业人口的进入,带来了大量的较高消费能力群体和住宅市场的旺盛需求。
经济分析小结